银行贷款未批准，退房要付违约金吗？ 律师：应按合同约定方式处理

本报讯4月1日，市民佘先生打进本报新闻热线3838110投诉称，他去年在弋江区春江明月小区购买一套房子，交了近32万元首付款，于去年8月申请银行贷款，但贷款一直下不来。前不久，银行告诉他，需要重新提供流水，但因为自己是生意人，没有办法提供最近几个月的银行流水，最终银行贷款未批准，因此不能购房。“此时，售楼方说退房可以，但要扣除6万元，我完全不能接受。”

“开发商说要么让我自己想办法提供流水，要么就全款支付购买，退房的话，必须要扣除总房款的5%，也就是6万块钱。”对此，佘先生很不理解，“这个并不是因为我的征信问题导致的，为什么还要支付这么高数额的违约金呢？售楼方的这个做法合理吗？”

随后，记者和春江明月售楼部负责佘先生业务的工作人员取得联系。该工作人员表示，虽然佘先生征信没有问题，但是在办理贷款前，都会告知客户，需要提供房贷还款金额两倍的月收入流水。“佘先生银行贷款没有办理下来，并非开发商导致的。因此，按照合同规定，佘先生办理退房，需要扣除总房款全款5个点的费用作为违约金。”该名工作人员最后表示，如果佘先生对这个处理方法不满意，可以走法律程序。

对此，安徽宇浩律师事务所律师李祥强介绍，根据当事人的情况描述，贷款失败的原因不是开发商的原因所导致，因此双方可以按照合同约定的违约方式进行处理，如果当事人认为违约金过高，可以和开发商协商或按照合同约定的方式提起诉讼或者仲裁。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人提出逾期付款违约金过高，如果诉讼的话法院会让开发商举证违约导致的实际损失金额。然后最多支持该金额乘1.3。

李律师也提醒市民在签订重要合同之前需要审慎，如果遇到不理解的，可以向律师咨询相关问题；此外，在签订合同之前需要对自己的履约能力进行充分分析了解，避免出现签订合同后无法履行需要承担违约责任。记者 汤荣汛

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