咸阳楼市半年回顾与展望 遭遇大调控 保持健康发展 面临新机遇 呈现平稳态势

特约撰稿 孟渭泰

上半年遭遇大调控

跌宕起伏

未现“金三银四”五月回暖

时光荏苒，年度过半。2011年上半年咸阳楼市在持续调控中艰难度过。1月26日国务院颁布的“新国八条”，作为一年之初的首个楼市新政，为2011年度楼市的发展走势定调。央行两次加息，六次上调存款准备金率。积极执行“限贷”政策，暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款，并严格执行首付款比例和贷款利率规定。与“新国八条”形成一个组合政策，致力于控制房价上涨过快的目标，效果明显。

咸阳楼市先后遭遇限价、限贷等政策的“强攻”，以及经适房、保障房等供应链“大调”，一房一价，明码标价，调控浪潮接踵而来，势如暴风骤雨，调控政策持续有力，可谓重拳频出，掀起了新一轮楼市调控风暴。

3月25日，市住建局召开了咸阳市2011年新建住房价格控制目标（即“限价令”）通报会，会上宣布：咸阳市2011年新建住房价格增长幅度为13.4%以内，不高于当年咸阳市国民生产总值增长水平和城镇居民可支配收入增长水平（13.5%）。

遏制房价过快上涨，物价部门也登上了调控舞台。6月15日，市物价局、市住建局、市工商局等单位联合召开咸阳市商品房销售明码标价政策告诫会。传达国家发改委《商品房销售明码标价规定》和省物价局《商品房销售明码标价规定实施细则》，要求各房地产开发企业商品房销售必须明码标价，做到“真实准确，房源公开，一房一价，摆放醒目，价变表换”。对违反明码标价规定等价格违法行为追究法律责任。

截至目前，咸阳城区已开工和计划实施的保障性住房新建项目共12个，总建筑面积达到157.18万平方米，共20588套。有效供给的增加，改变了商品房一统天下的局面。

在限价、限贷、经适房、保障房等多重政策的影响下，市民购房行为更加谨慎，购房者大多“持币观望”。上半年咸阳楼市可以用“金三月不金”，“红五月不红”来形容。1、2月份受去年行情影响，楼市活跃，成交旺盛。3月份，商品房销量大跌；4、5月份，小幅回暖；而到了6月份，在售均价和市场成交量出现了小幅上涨的态势。3月份在售均价为5003元/平方米，突破5000元大关；5月份在售均价为5087元/平方米，环比上涨2.5%。

咸阳楼市以成交量下跌和房价小幅上涨为标志告别了上半年之后，在购房者持续观望和购买力减少的情况下，“存量”增大，“现房”增多，迫于销售压力“以价换量”，房价下行压力越来越大。业内分析人士给出的判断是“平稳上涨”，但老百姓显然对降价有更多的期待。

但从市场目前表现来看，这种期待似乎不大现实。首先，刚需层按捺不住，住房压力迫切；其次，城镇化加速推进，城市人口迅猛增长；再次，大西安规划确定，西咸新区诞生，为咸阳楼市提供了强大的购买力，助推楼市价格及销量平稳上升。

下半年面临新机遇

平稳增长

或现“金九银十”年底飘红

西咸新区为咸阳楼市带来新机遇。按照规划，西咸新区由泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城和沣东新城五个新城组成。新区控制范围为882平方公里，规划建设用地272平方公里，涉及西安、咸阳两市7个县区的23个乡镇、街道办事处。10年后，西咸新区的人口规模将达到236万人。而目前西咸新区人口仅为89.3万人，这140多万人的增长，按照三口之家计算，最少需要近50万套住房，大约5000万平方米。如此大的需求，对咸阳楼市来说，是一个前所未有的大机遇，千载难逢的好机遇。

西咸新区居住用地分为5个组团，共规划47个居住区，每个居住区约5万人。新区规划居住用地6588公顷，占城市建设总用地的24.2%，人均居住用地面积27.92平方米。配置47所中学，118所小学，236所幼儿园，22处综合医院。经济适用房、廉租房和公租房等保障性住房占新区住房总面积的比例在30%以上，且在新区各个组团均有一定的分布，必将带给咸阳楼市巨大的发展空间。

供需市场的微妙变化，必然引起市场格局的变化。业内人士预测，随着西咸新区建设快速推进，不仅会吸引外埠地产商的目光，而且还会促使咸阳本地开发商进行战略调整，抢占西咸地盘，提升楼盘品质，将咸阳楼市推到一个崭新的高度，也将改变过去数年来形成的咸阳楼市格局。

西安（咸阳）国际化大都市发展定位为“世界城市、文化之都”。西咸新区是西安国际化大都市的重要支撑区，把西咸两市联接为有机的整体，将拉大城市发展区域和城市骨架，极大地拓宽房地产的发展空间。对于区域经济拉动作用不容忽视，房地产作为经济发展的重要组成部分，更是迎来了千载难逢的大好时机。未来几年，西咸新区将成为咸阳房地产开发的前沿阵地。

西咸新区是一个实现人类追求的田园牧歌式生活理想的集中体现地，将成为中国未来城市建设的标杆。将不再是简单的生态住宅区，人居品质及生活方式将发生根本变化，小镇生活有望引领居住方向。如此超前的人居定位，不仅强势聚焦楼市目光，而且还将拉动咸阳房地产迅速提升品质。

按照规划，西咸新区要建设生态田园小镇18处、社区28个，实现人类田园牧歌式生活理想。西咸新区定位为国家级新区，将承担西安国际化大都市建设的主城功能区，而不是副城区，更不是传统意义上的开发区，所以，发展前景非常广阔，给咸阳地产注入新活力。

虽然下半年调控还会持续，效果逐渐显现；保障房也会加快建设步伐，但不会即刻见效。新建商品房的成交量通常会比上半年要显著放大，而且三季度一般都是全年成交量表现最好的季度。下半年“以价换量”趋势将增强，即保持价格的合理和平稳，换取更多的交易量。房价预期受强调控和新机遇双重影响，将会以平稳为主，新盘定价更加趋于理性，或现“金九银十”，年底飘红新景象。

下半年咸阳楼市走势

或趋于乐观 呈上升态势

2011年转眼过半。政策频仍、市场变幻，在不断的猜测和断言中，楼市走过不平常的半年。下半年咸阳楼市走势怎样，笔者分析认为：房地产仍处于持续调控阶段，浓厚的持币观望情绪，低迷的成交量对房价影响不言而喻。但由于刚性需求会定量释放，城镇化加速推进，城市人口迅猛增长。大西安规划确定，西咸新区诞生，城市骨架拉大，为咸阳楼市提供了强大的购买力，助推楼市价格及销量平稳上升。

从政策面来看，国家不会出台新的调控政策，但上半年调控效应会逐步显现。有权威人士坦言：“只要房价降不下来，对房地产市场的调控就不会停止。”此话表明国家持续推进楼市调控政策的决心。后续政策决定房价走势。日益浓厚的持币观望情绪，持续低迷的成交量必然对房价产生消极影响。但由于刚需支撑和众多利好，房价仍会呈现小幅增长态势。

从市场面来看，成交量持续低迷，刚性需求会定量释放，会对市场起到支持作用。供求关系决定房价走势，房价走势怎样，终究还是市场说了算。咸阳楼市量价变化较为正常，房价不会一直走高，也不会一直低迷，调整幅度不会很大，后市定会持续平稳增长。这是由于有效供给不会大增，楼市低迷导致房企减持供给量，而廉租房、经适房等保障性住房存在建设周期，投入市场还需时日，有效供给尚未形成；西咸新区建设必然带动房价上涨，但对下半年房价影响不大。

持续调控难阻刚性需求，物价上涨（CPI）推动房价上升，通胀压力促使楼市活跃，高速增长（GDP）需要房产支撑，实在找不出房价下降的理由。面对通货膨胀，货币贬值，CPI指数上涨，GDP高速增长，投资楼市无疑是件最为划算的事情。面对楼市低迷现象，有些开发商开始向商业地产转移，但要保持谨慎姿态，因为商业氛围的形成不是广告打出来的，需要实实在在消费水平作为支撑。

西安（咸阳）是发展速度相对滞后、发展空间相对较大的西部地区二、三线城市，城镇化进程加速，国际化大都市建设提速，住房以刚性需求为主，投资和投机者较少，房价基本合理，较少泡沫成分，处于快速发展阶段。在相当一个时期内具有较大的发展空间和升值潜力。再加之通货膨胀、物价上涨等因素，楼市成交量、在售房价均有上升可能，将会呈现相对平稳和健康发展之态势。

对于开发商而言，无论楼市走向何方，产品才是硬道理。品质是取胜的关键，品牌是市场的法宝。要着眼于长远发展，超前规划，不要贪图短期利益，再也不能走粗制滥造低层次开发的路子，千万不要把新建住宅再建成“旧城改造项目”，那样，不但是对有限的、宝贵的土地资源的极大浪费，而且会形成一堆“城市垃圾”，有碍观瞻，影响城市形象，降低生活品位。

2011年咸阳楼市最值得关注的是城西板块。咸阳发展向西看，理想置业在西城。随着西咸新区诞生，西咸真正实现零距离对接，这一区域房价逐渐与西安接轨。但城西高新区和兴平市结合区城，更有发展潜力，必然推动该区域房价上扬。

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