以价换量咸阳楼市销量回升 积极应对才能实现楼市突破

特约撰稿 孟渭泰

咸阳楼市经历持续调控，多方博弈，人气渐升，信心有增。开发商抢占先机，纷纷推出各种促销花样，优惠售房，以价换量，价格先行，现金为王，争取首季开门红；消费者观望情绪缓解，“刚需族”择机出手，成交量呈现缓慢回升态势；品牌房企凭借品质、规模、专业、品牌等优势，“笑傲江湖”领跑楼市，欲成为2012年房地产市场中的最大赢家。

三大利好带动楼市突破

房贷政策向首套购房倾斜。2012年货币政策预期松动，有利于房地产行业资金环境改善。央行去年12月5日，今年2月24日，两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，意味着货币政策明确转向，未来信贷可能进一步放松，这对于开发商来说是一个利好消息。

春节过后，有银行曝出首套房贷利率九折优惠，大多银行对首套房贷利率执行基准利率，不再上浮5%——10%，满足首次购房家庭贷款需求，这对于刚需族来说是一个利好消息。而且对于首套购房者，在优先购房、或在税费上可能给予优惠，实行“差别化”限购措施，这既是实现“住有所居”民生工程目标的重要举措，也是抑制投资性住房消费，促进房地产市场健康发展的明智之举。

西咸新区建设拉开序幕。西咸新区是2012年最具开发潜力的主要区域。土地供应量充足，占全省的比例平均在30%左右；土地计划指标单列，更具操作性和高效率。2012年是空港、泾河、秦汉、沣东、沣西五大新城发力之年，城市框架拉大，刚需群体增加，是带动西安、咸阳楼市突破的主要因素。

产品升级引领楼市突破。面对市场变化，竞争加剧，促使房地产开发企业放弃粗放的住宅开发及赢利模式，以数量增长型为主转变为性价比提升型为主，更加注重提升产品品质，促进产品尽快升级，将人居环境和产品品质提升到一个新高度。咸阳楼市在近期以价换量，实现量的突破，走出低谷期；未来将在质上产生飞跃，以质取胜，实现产品升级。未来住宅领域的竞争，将更趋专业化、品质化、品牌化，回归居住本性，营造更加人性化、更加舒适的生活体验。

刚需成为楼市突破主力

业内人士认为，“刚需族”依然是当前市场购买主力，其购房心态和观望情绪严重影响市场销量。消费者素有“买涨不买跌”心理，但今年房价环比、同比涨幅明显回落，预期波动不大，成交量缓慢回升。开发商推出各种花样促销，但万变不离其宗是为消费者带来真正实惠。今年上半年是过去两年和未来几年最佳的购房时机。所以，该出手时就出手。不然，最好的房源，最低的价格也许在不经意间与你擦肩而过，一去不返。“刚需族”流行“一步到位”，关键是“买得起”，对于自住者来说未来房价涨跌关系不大。中国人有浓郁的家庭情结。房是家的载体，有房才有家，安居能乐业。可见，买房对于人生是多么重要。

品牌房企成为最大赢家

国家持续调控楼市目的是促进住房回归居住属性，房价合理回归；促进房地产市场健康发展，淘汰一批低素质、无实力的开发商，推动住宅产品升级；促进房地产企业通过品牌、管理、性价比来赢得市场机会，合理配置土地资源。以前那种依靠土地增值的粗放式开发模式和依赖投资增值的盈利模式不再适用。不是开发什么样的房就不愁买，都能卖出去，这样的时代已经成为“过去时”。老百姓买房子将更加注重品质、配套，品牌房企业将是未来楼市的最大赢家。

建设国际化大都市为楼市带来机遇

建设西安（咸阳）国际化大都市，意味着城市的各项指标要与国际接轨，在经济发展、生态环境、居民收入、文化交往等众多方面都达到国际水平。以生态和宜居为目标，扩大城市框架，在“国际化大都市”概念支撑下，越来越多的人口选择向西安、咸阳流动，构成庞大的刚需群体；越来越多的开发商将目光转向西安、咸阳，推动咸阳楼市向高品质发展，为咸阳楼市带来新的机遇。要站在国际化大都市高度，以世界的眼光规划城市建设，推动住宅产品升级，营造宜居环境。咸阳不再是西部重镇，而是世界级中心城市，国际化大都市。房地产市场的前景无疑是广阔的。

调控楼市对开发商也是好事

要从思想上提高国家对楼市调控重要性的认识。挤掉“泡沫”、去投资化，淘汰低素质开发商，杜绝粗制滥造产品，房企才能健康成长，发展壮大，调控楼市对开发商也是好事。2012年国家在楼市调整方面政策不变，力度不减。即坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。国家调控楼市的目标已从抑制房价过快上涨向促进房价合理回归转变，旨在抑制住房的投资功能，回归住房的居住属性，稳定房价，让老百姓买得起房，实现“居者有其屋”。

提升楼市自信指数是楼市突破的关键

对楼市要充满信心。有信心不一定能赢，没有信心一定不赢。我国城镇化率也就50%，刚性需求潜力巨大，生活水平不断提高，改善性需求强烈，楼市前景不容置疑。2012年国内GDP增长预计8.3%，意味着房地产投资增速在17%以上才能支撑。保障供应虽然逐年增加，打破了商品房一统天下格局，对商品房不会构成大的冲击。从2011年开始，得益于国家政策的扶持，保障房建设进入黄金期。作为建设西安（咸阳）国际化大都市的重要组成部分。以西安为例，到2015年，保障房覆盖面可达到23%。但分析人士认为，保障房的主要目的是改善民生，解决低收入群体的住房之需，对以商品房为主体的房地产市场并不会造成太大的冲击。商品房市场仍占据主导地位，保障房建设充其量只是行业健康发展的补充。

关键是要作出好的产品，好的配套。以品质形成品牌，用品牌占领市场。好产品是不愁卖的。对市场有信心，认同发展前景；对产品有信心，认同品牌优势，这样，才能立于不败之地。

影响当前楼市需求的主要因素是消费者的心理预期和信贷政策，所以树立购房者消费信心也是十分重要的。

积极应对才能实现楼市突破

记得达尔文有句话：“最终能够生存下来的，不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些对外部反应最敏捷的。”如今楼市巨变，只有敏捷应对，主动出击，才能化险为夷，化危为机。只有养精蓄锐，内外兼修，练好内功，提升品质，精准定位，实施差异化战略，才能度过暂时难关，迎来楼市曙光。

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