开发商垄断物业管理现象见怪不怪

 老子建项目，儿子管物业"

记者原登荣实习生侯中华文/图

西安市物价局一组数据显示，2013年所受理的18071件投诉中，物业投诉占半。什么原因导致了这种状况?记者调查了解到，楼盘正在销售或业主大会未成立时，往往是小区物业管理的“真空地带"，多由地产开发商“钦定"，不少小区物业和开发商同属一家公司，“老子建项目，儿子管物业"，导致物业公司在查验小区时，不敢得罪开发商，在日后管理小区中，管理服务难以到位。

近日，家住长安路蓝山公寓小区的陕师大教师杜平亮烦心不已，因为本是5毛/度的电费，自己却按1.5元/度交了近两月。记者了解到，由于物业公司的“失误"，这一年杜平亮多交了近100多元电费。杜平亮称，房子2012年初交房后，天瑞物业管理公司就进驻了蓝山公寓，并没有经过广大业主的同意， 业主应有权选择自己信任的物业公司。

记者走访了解到， 西安大部分小区物业并未实现《陕西物业管理条例》中，有关物业公司应由小区业主大会选聘招标选定，开发商不得强制安排的规定。同时，一些小区的摄像头安装不到位，物业、安保人员素质不高，卫生状况较差，物业费收费较高也受到广大业主诟病。

蓝山公寓收费高世家星城安保差

近日， 记者来到了西安市住宅小区较密集的南郊进行调查。 在记者走访了的10家小区中，只有“紫郡长安"和“世家星城"这两个大型小区成立了业主大会，但物业公司还是由开发商指定或自带。

6月25日，在蓝山公寓小区内，业主杜平亮对小区物业公司的选定颇有微词： 物业公司是开发商自带的，业主没有选择权，所以无论好与不好都得接受。杜平亮告诉记者：“平时感觉自己没咋用电，但前几个月的电费都近100元，几天前我看了下缴费单，吓了我一跳，电费竟然每度1.5元，是居民用电的3倍。我就去找了物业，物业说把我家也按商业用电算了。而且物业费也比较高，1.5元/平方米高出了周边小区不少。"

经记者走访了解，蓝山公寓周边的杏园小区、曲江八水、蓝山公馆、兰泰花园等小区物业费均低于蓝山公寓，最高也不过1.2元/平方米。

对此， 西安天瑞物业管理公司工作人员称， 蓝山公寓位于长安路口，是一个商住两用型公寓，所以有的电费是居民用电价， 有的则是商业用电价，业主杜平亮家之前出租给了一个宾馆， 所以电价一直按商业用电算，目前已经改了过来。但对于物业费价格问题，我们也是根据政府指导价和市场调节价相结合，并上报了西安市物价部门， 所以没有任何问题。

6月26日上午，记者来到世家星城南区， 小区门口的安保人员并未对记者进行阻拦和盘问。刚进入小区，有一个摄像头，但记者发现，人流量较大的大厅和电梯内并未安装摄像头。对此，业主张小雅称：“其他小区内到处都有摄像头，可以很好地保护业主的财产和人身安全，而我们小区一共只有几个， 我们的权益谁保障? 何况每个月还给物业公司交物业费?钱都去哪了?"

面对业主的质疑， 负责世家星城南区物业管理的西安西房物业管理有限公司副总经理张富生回复称， 小区监控少主要原因是开发商在设计时并没有设置摄像头。对于这种现状也有不少业主向我们反映过，公司也比较重视，但是要重新更新设置， 首先得经过业主大会的同意， 我们才能利用公共收益和维修资金去支付安装费，但世家星城2005年—2006年代收的2000万元大修资金被开发商—— —西房股份公司挪用，目前没有资金安装，业主委员会所掌握的公共收益资金我们无权过问。这得和业主委员会进行协商，他们同意动用这笔钱，我们再找公司安装。

对于西房物业的回复， 独立地产评论人、 城市住宅运营研究专家李连源表示，摄像头作为小区的基本设施，开发商必须要建设，它含在了房价之内，西安西房物业公司作为西房股份公司的子公司，“老子死了，儿子还钱"，西安西房物业公司有义务在小区内安装缺失的摄像头。

记者在采访过程中还发现，紫郡长安、蓝山公馆、长丰园等小区或多或少存在着公共设施不全、 保洁不达标、 小区物业及安保人员素质差等问题，导致了个别小区业主怨声载道， 并以拒交物业费和投诉等方式同物业公司周旋。(部分业主姓名为化名)

物业公司选谁应由业主定

6月27日，西安市物业行业管理协会一位不愿具名的工作人员向记者透露， 西安大部分小区的物业公司都由开发商指定或自带， 有业主委员会的小区偏少，大多数业主也没有争取自己权益的意识， 导致了一些物业公司服务质量较差，投诉量也与日俱增。

此工作人员向记者介绍称，根据《陕西省物业管理条例》规定，在正式物业公司进驻小区前， 可由开发商推荐或招聘的前期物业进行管理，但业主委员会或业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业公司应退出，并移交业主资料个相关工作。

据了解，目前，全省成立业委会的小区仅500余家(西安市240家，宝鸡、咸阳、延安、铜川、渭南、汉中等市总共不到300家)，相对陕西省数以万计的商品房小区，比例太低，实施效果与《陕西省物业管理条例》制定的初衷相差甚远。

符合下列条件之一的， 应当召开首次业主大会会议：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处应当在三十日内组建业主大会筹备组，组织召开首届业主大会选举产生业主委员会。“此外，可以根据业主意愿由业主委员会组织召开业主大会，选聘广大业主认可的物业服务企业实行物业管理。"该工作人员表示。物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、 政府指导价和市场调节价。 物业服务的收费标准和形式， 由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定， 并向价格行政主管部门备案。 同时， 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、 服务标准、 收费项目及收费标准等事项。“物业服务企业调整物业服务费应当召开业主大会表决通过后并签订物业服务合同， 如物业企业存在违规收费问题，根据价格管理法规规定可直接向价格部门予以举报。"这名工作人员说。

禁止开发商垄断小区物业管理

据了解， 为了全面提升全省广大城镇居民的社会化管理水平和维护社区居民的利益，2009年5月1日，陕西省颁布实施了《陕西省物业管理条例》。

陕西省政协委员、民盟陕西省委会副主委夏永旭认为，近年来《陕西省物业管理条例》在陕西省许多市、县落实很不理想。据他调查，目前全省成立业委会的小区仅500余家，相对陕西省数以万计的商品房小区，比例太低。纵观全省，商品住宅小区业委会成立难，履行职责更难，业主权利难以得到有效的保障;物业公司和业主之间矛盾纷争频繁， 暴力事件屡见不鲜;业主不当家反受气、挨打、 甚或付出了生命代价的恶性事件也有发生。

夏永旭建议， 全省应不定期开展贯彻《陕西省物业管理条例》的执法大检查， 对各市、 县违背国家、 省物管条例的地方法规要限期改正，严禁开发商组织旗下物业公司接手小区物业， 应发挥小区业主委员会及业主大会的职能。 住宅小区筹备成立业委会的所有资料由政府主管部门提供， 而非开发商。开发商所成立的前期物业如果不能按期依法撤离小区， 除了惩罚物业企业外， 还要追究行政主管机构的监管责任。

陕西省城市经济文化研究会研究员、政协委员张涛认为，要严禁开发商直接参与垄断物业管理， 不能让业主被动接受服务。建议有步骤地规范物业公司名称，统一为“物业服务公司"，这样有助于强化物业公司的“服务"意识，杜绝物业管理人员以管理者自居。同时对于新成立的物业公司严格执行市场准入制度，坚决杜绝无照经营行为。

对于业主诟病的物业人员素质问题，张涛建议称，物业公司要注重抓好从业人员的培训， 提高物业服务队伍的综合素质，各物业服务企业及时组织人员参加各级主管部门举办的岗位培训班。

“物业服务区域安全、 卫生清洁、门卫管理、车辆管理、维修养护、绿化美化等应建立严格规范的服务标准，并将各项服务标准与物业服务项目、服务内容、收费标准上墙公布，做到物业服务制度化、服务收费公开化。"张涛说。

李连源分析称， 西安大部分小区内的物业， 都和开发商有一定关联， 由于开发商前期可以通过招聘或自带物业公司进行管理， 造成了物业公司一家独大的局面，后期管理势必会出问题。 房管部门应针对物业公司制定相关的细则， 来约束物业公司， 比如当物业接到业主反馈的问题时， 物业应该在一个工作日内前去勘察，并在两到三个工作日内给业主拿出解决方案， 并进行彻底地维修。如果有这样一个细则，有明确的标准去检验物业工作是否到位，应该能进一步监督物业更好地服务业主。

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