上半年商业地产略有回暖 未来将洗牌加速下半年写字楼仍以消化库存为主，整体租金水平还将走低

美城机构数据显示，2016年上半年商业地产共销售60.6万平方米，同比销量上涨60%；而上半年办公物业也销售了54.43万平方米，同比上涨15%。虽然上半年商业地产取得了不俗成绩，但戴德梁行7月发布的数据依然严峻：在写字楼方面，截至2016年第二季度，西安市甲级写字楼库存量达到136.1万平方米；商业部分，包含购物中心及百货类存量则达365.5万平方米。

相关专家预测，2016年下半年，写字楼仍将以消化现有库存为主，整体租金水平还将走低，商业地产也将进入蓄力发展期，传统商圈压力持续加大。

商业库存集中在办公物业

售价、租金均有下滑

华商报记者从西安链家研究院了解到，西安商业市场预计去化周期达113个月，办公市场预计去化周期为54个月，和2015年年底相比无明显变化。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，真正的库存主要集中在办公物业，“有很多商业存量是开发商自持的，所以实际数据并没有表现得那么惨，像绿地中心、万众国际、中铁西安中心、迈科商业中心、永利国际金融中心、永威时代中心等写字楼都是在今年入市的，甲级写字楼的供应量超过46.5万平方米，已经远远超过过去9年市场供应的总和。”

记者在市场上了解到，大量写字楼积压，导致销售均价、租金出现小幅下降，多个项目推迟入市。在西安高新区，目前租金下跌至每月每平方米88.28元；在城北，为了吸引更多企业入驻，政府和开发商均加大了租赁补贴力度。办公物业二季度仅凯德广场二期入市，原计划入市的中晶科技广场也将推迟到第三季度。“上半年商业地产的销售数据有回暖，但是销售均价、租金都有下滑。办公物业最为严重，销售均价同比下跌了15%，而全市租金环比下滑了1.04%。”美城机构首席分析师沈玮接受记者采访时说。

西安以“大盒子”商业为主

同质化严重

相关数据显示，目前西安市累计优质商业达到372.6万平方米，其中，购物中心也就是通常所说的“大盒子”商业达到了241.2万平方米。目前运营情况良好的商业如金地广场、印象城、阳光天地、熙地港无一例外都是“大盒子”，未来将陆续开业的绿地正大乐城、华润万象城、深圳益田假日世界等也均为“大盒子”商业。

美城机构首席分析师沈玮认为，西安的商业街发展不起来，可能跟气候有关，西安冬天太冷，夏天又太热。她同时表示：“在市场上，我们发现能卖的、能出的基本上都是住宅底商，西安的存量商业这么大，‘大盒子\’商业很难再以销售的形式往外出货了。”

戴德梁行西安公司商业地产部副董事张昊表示：“各区域的购物中心纷纷开业，市场也陷入了同质化竞争漩涡。市场期待明星项目和更有经验及能力的开发商、运营商入市，带来更先进的开发运营理念，以带动整体市场发展，不断进行产品升级。”

2017年

将迎来购物中心供应大潮

戴德梁行西北区董事总经理巫保民先生认为：“西安房地产市场投资环境整体偏稳，住宅市场整体表现抢眼，而商业和办公楼市场竞争仍然激烈。到2017年，将迎来购物中心供应大潮，商业市场竞争白热化，写字楼也将在2020年之前达到供应高峰，西安下半年的楼市整体环境仍然看好，市场投资信心将进一步提升。”

对于未来商业地产的提升空间，马健认为，西安的商业地产开发商需要学习更多的专业知识，拥有更前瞻的视野，也需要更强大的实力，才可能开发出与一线城市水平相当的项目。

链家西安公司总经理肖云龙则认为，硬件容易模仿，软性服务特别是运营能力才是考验未来商业的关键。“商业地产未来的提升空间一定是产品向服务转化，卖产品永远有尽头，而服务能体现良性循环，商业向服务迈进，恐怕是必由之路。西安商业地产的发展模式已经由原来的简单购物式商业消费转变成了体验式商业消费，比如西安传统的老牌百货开元商场，通过调整业态转变为购物中心，重新焕发青春；龙首村的深国投中心也代表了西安在区级商圈里‘小而精\’的城市综合体的典范。”华商报记者 王丹 陶青 

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