“两权”抵押贷款将迎来春天？安徽省农商银行此类贷款余额2.66亿元，进一步推广仍面临难关

■本报记者曹荣

日前，国务院正式发布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确赋予“两权”抵押融资功能，并要求试点地区稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，维护农民土地利益。文件的发布引起了安徽省农村地区广泛关注。那么，目前安徽省农商银行“两权”抵押贷款业务开展情况如何？ 《意见》的出台对此类贷款业务的推广将有何作用？记者就此进行了调查。

农房抵押贷款审慎开展

早在1995年，农房抵押贷款就已在安徽省宣城市宣州区“破冰”。

最初，宣城皖南农商银行选择宣州区主要道路两侧“商住两用”的房屋，或符合村庄规划的中心村等确权发证的房屋，探索开展抵押贷款业务。到2011年，范围才逐步放开。

“现在，只要是房屋所有权证和土地使用权证齐全，农村的房屋都可以在农商行抵押贷款。在房管部门办理抵押登记后，我们按照房屋市场评估价值不超过50%的比例发放贷款。”宣城皖南农商银行相关负责人介绍。

近年来，广德等地少数几家农商银行也开始探索发放此类贷款。据省联社统计，今年上半年，安徽省农商银行发放农民用房财产权抵押贷款余额1.9亿元、涉及农户1087户。

记者采访了解到，尽管已开展多年，但是面临较高的政策和市场风险，农商银行对农房抵押贷款一直表现得较为审慎。 “宣州区是安徽省农房发证与抵押流转改革试点区，如果没有各级政府的大力支持，这项工作推进难度很大。 ”皖南农商银行业务管理部负责人坦言。

实际上，《意见》对“两权”抵押贷款试点，也表现出相当的审慎态度。其明确：试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

同时，农民住房财产权抵押贷款试点原则上只选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。而目前已确定的全国33个试点地区中，安徽省仅有金寨县在列。

多位农商银行人士表示，《意见》延续了政府对宅基地制度改革的谨慎态度，省内能达到上述“苛刻”条件的地区相当少，试点范围将会相当有限，农房抵押贷款要在省内全面推广仍然任重道远。经营权抵押贷款遍地开花

与农房抵押贷款业务的谨小慎微不同，安徽省农村金融机构对开展农民承包土地经营权抵押贷款的热情要高得多。

记者了解到，到目前为止，安徽省淮北、黄山、合肥、安庆等地区多家农商银行均已开办经营权抵押贷款业务。仅今年上半年，全省农商银行发放土地承包经营权贷款余额0.76亿元，惠及企业和农户79户。

“究其原因，是因为与农房抵押相比，土地经营权抵押可操作性要强很多，因为农村集体土地‘三权分置\’赋予了经营权独立的权益，确认起来相对简单。 ”一位农商银行人士介绍。

所谓“三权分置”，即农村土地分为所有权、承包权和经营权，所有权是集体的，承包权是农民的。近年来土地流转规模越来越大，承包权和经营权产生分离。承包权不能抵押，经营权可以抵押，因为经营权在获得过程中就已经注入了资本，即土地流转费用。

但农村承包土地的经营权抵押贷款要全面推广，也并非就是一片坦途。比如，此前，法律“红线”就让很多金融机构对此类业务“望而却步”。

“农村土地承包经营权抵押，一直就缺乏法律依据”，濉溪农商银行信贷管理部相关负责人说，“虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押问题，《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。 ”

值得一提的是，《意见》特别提出了试点地区将有机会突破现行的法律限制。 《意见》明确提出，试点涉及突破《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

风险抵押物处置成关键

多位农商银行负责人在接受记者采访时坦言，除了法律保障的缺失外，风险管控是目前金融机构涉水农村“两权”抵押领域的最大担忧，尤其是解决如何有效处置抵押物的问题，至今仍然缺乏“良方”。

“以农房抵押为例，农村房屋建筑材料、成本质量差异大，受位置、周围环境影响，抵押价值评估和变现时价值公允性难以保证。 ”上述皖南农商银行业务管理部负责人表示，目前未建立完善的农房交易管理制度和公开的农房交易市场，农房交易流转大多私下以契约形式完成，不规范的市场运作不但造成土地管理的混乱，也让抵押变现更加困难。

事实上，风险抵押物处置问题已经引起了重视。 《意见》就明确，因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。

同时，《意见》还特别提出，农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。

多位银行人士认为，抵押物处置是“两权”抵押贷款能否顺利试点以及逐步铺开的关键。 《意见》兼顾了农民承包权、基本住房权利以及银行对抵押物的合法处置权，但具体如何实施，仍需要在试点实践中进行大量的探索和创新。

对于试点的规范运行，《意见》还进一步提出，人民银行、银监会会同相关单位，出台“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则等。

“‘两权\’抵押贷款业务的逐步推广，不仅需要国家政策的支持和多部门的联动合作，还需要建立长效的风险补偿机制，希望这些问题未来能在细则中得到完善和解决。 ”一位农商银行负责人表示。

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