物业纠纷，难解的“死结”？

◇本报记者 徐文宣

核

心

示

“小区两物业为争小区地盘发生冲突”“因业主不交物业费，某小区将业主告上法庭”……近年来，小区物业纠纷日益凸显，且呈逐年上升趋势。一些小区也成了“明星”小区，发生过多起影响较大的物业管理纠纷。

一方面，业主认为自己是弱势群体，在纠纷中是受侵害的一方。另一方面，物业公司也认为自己是“受气包”，经常被业主误会，“什么气都往我们身上撒。”是物业公司整体服务水平不高，还是业主观念需要改善？物业纠纷，死结何解？

小区里，需要物业解决的问题很多。

居民缴纳物业费，何时不再那么难？

A

业主该不该拒交物业费“维权”？

“物管服务太差了，我不满意，所以我拒交物业费，你告我去吧！”又是一年一度物管催费季，住在市区国鑫小区的刘先生却拒交物业费，甚至还在网上发帖呼吁同小区业主响应。而在宣城市，还有不少小区业主和刘先生一样，因为对物管的服务不满意，就采取以拒交物业费的方式来“维权”。

居住在市区西林名都的陈师傅说，自从搬进小区来住后，他家的阳台就一直漏水，向物管反映后，物管人员随便来修理了一下，也未修理好。因而他就开始拒交物业费，截至今年，他家共拖欠物业费近万元。

马女士一家住在柏庄小区，从2013年开始拖欠物业费，理由是“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等。

郑先生家的情况和陈师傅家类似，从2011年开始，房屋出现漏水，一直没有得到处理。郑先生一家就赌气不交物业费，已拖欠几千元。

记者从宣州区物业办了解到，2015年，市区物业费收缴率较2014年下降了10%，特别是一些老旧小区物业费收缴率仅有三四成。而对于物业投诉，区物业办一年就接收高达8000余件。

物业费收缴为何如此难？记者调查了解到，大部分业主还是因为对物业管理的不满意，“每月收那么多钱，结果真出问题找物业，物业成了‘大爷\’，得三番五次去请。”

物业管理人员是弱势群体？

B

在业主看来，物业公司是强势的一方。但是物业公司也有自己的委屈。“现在的情况，我觉得业主才是强势的一方。”程先生是宣城市某物业管理有限公司副经理。在他看来，现实生活中，开发商遗留问题是物业纠纷的一个最主要问题。比如，房子漏水、水电煤气管道有问题等。

“这些问题的责任主体其实是开发商，跟我们物业没有关系。即便物业公司跟开发商属于同一个系统，但二者也是两个独立的法人，不存在谁为谁负责的问题。但是业主不理解，有问题就找到我们，让我们赔偿。”程先生觉得很无奈。

程先生向记者解释，物业公司承担的责任是小区公共部分的设备维护，公共区域的保洁、安全等，是为大多数业主服务的，而物业公司无法承担工程性遗留问题。

“遇到这类问题，我们只能和开发商联系要求解决，可协商的结果不能让业主满意，有些业主就拒交物业费。”对此，程先生很郁闷，“这类问题解决不了，那是开发商施工的问题。我们已经尽了最大的努力，联系沟通协商解决，结果不能让业主满意我也没办法。但是业主拿开发商和施工方没办法，就把气撒到我们身上，你说我们是不是弱势群体？”

“鱼”和“水”成双输？

C

“物业和业主实际上是鱼和水的关系。”近年来物业纠纷频现，业主和物业公司的关系逐步走向对立化。在区物业办主任杨绍虎看来，这种趋势不正常。

“物业和业主，谁也离不开谁。业主为了有一个好的生活环境，就需要物业来管理。而物业为业主服务，离开了业主，物业也就没有工作做了。业主拒交物业费，说实话，我们也没有办法。”杨绍虎介绍，对于物业公司来说，物业费是一笔非常重要的收入，“很多物业公司的目标都不是营利，就是保本。”据统计，在宣城，一些低档小区的物业缴费率只有百分之三四十。

“百分之三四十是个什么概念？物业公司根本运转不下去。”据了解，物业公司因为运转不下去而撤场的现象并不少见。

“这只会造成一种恶性循环。”杨绍虎分析，如果业主不缴费，物业公司只能停止物业服务，居民小区的环境卫生就得不到保障，物业服务问题就会越来越突出，“这样最终利益受到损害的还是业主。”

而这样的恶性循环，实际上是时有发生的。杨绍虎介绍，宣州区某小区才三四年光景，小区就破旧不堪，路道堆满了杂物。

“就是因为双方产生了纠纷，业主拒绝交费，结果物业管理越来越混乱，业主生活更是受到极大影响。因为拒交物业费，一些业主和物业公司甚至闹上法庭，实际上是‘双输\’。”不过，杨绍虎也承认，就现状来看，宣城市物业服务的整体水平处于中等偏下。

记者了解到，目前宣城市物业公司中只有五家具有二级资质，其他都是三级资质。有业内人士坦言：“很多物业公司的水平参差不齐，有些甚至是没有经验的人。而实际上，物业管理是个非常专业的行业，不是随便什么人都能来做的管理工作。”

D

业主大会真的很难开？

在杨绍虎看来，规章制度的不完善也是造成物业纠纷的原因之一，物业与业主之间的一些博弈，例如停车位之争，正是因为没有明确的规定可以借鉴，成了双方各执一词的关键，“比如《安徽省物业管理条例》中关于业委会只有一句：‘物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。\’而业委会在小区管理中，其实是起到了一个重要的作用。这也造成了业委会‘成立难\’‘运作难\’‘罢免难\’。”

业内人士介绍，任何一个小区都应该是业主大会的主导地位。因为业委会是业主大会的执行机构，业委会不可能直接取代业主大会做重要决定。业委会不能去决定小区重要的事情，要征求业主意见，想决定什么事，是由业主大会来决定的。

根据现有物管条例，“业主大会得看社区工作人员有没有时间帮你筹备。”如果满足这个条件，“还得看业主大会筹备组能不能充分得到其他部门或者物业公司的支持。”例如业主名册、电话，“这些信息产权登记中心都有，但是筹备组能拿到吗？更何况，一些大的小区动辄上千人，上哪开业主大会呢？”

业内人士分析认为，“在缺人、缺钱、缺信息等各种主客观条件下，业主大会想开实在很难，只能等物业管理条例修改后看有无新规了。”而现在大部分小区面临的问题就是业主大会的主导地位没有实现，或者说业主主导地位没有实现。那获益方是谁呢？可能是物业公司，也可能是业委会。

编后语

在现代生活中，小区物业管理出现的纠纷，多是因为琐事，而有的业主往往一遇到这种事，就拖欠物业费。如此一来，便陷入了一种怪圈……

小区物业管理，管不好是个麻烦事，管得好就是社会管理创新的有力抓手。在编者看来，物业和业主双方都应该强化契约意识：一方面，物业服务企业应该重合同、守信誉；另一方面，业主在主张权利的同时，也要履行应尽的义务，遵守公共制度和管理规约。

破解业主和物业之间的矛盾症结，业主委员会是一个关键因素。在宣城市一些老旧小区，根本没有业主委员会；而在一些新建小区，业主委员会也是名存实亡。要建立和完善业主委员会的职能，加强物业服务质量的监督、化解矛盾、促进业主自律和民主决策，维护业主权利。

此外，宣城市工商、环保、城管、住建等职能部门可建立联动机制，一旦接到小区业主反映问题，立刻安排相应执法人员去解决。同时，街道办、社区居委会要及时掌握小区居民的社情民意，帮助他们解决实际问题。坚持这样做下去，物业和业主终将和谐，握手言欢。

新闻推荐

智能“云柜”走进居民小区

◇本报记者 杨苗苗前两天，家住市区城东新村的市民沈维恒的手机上收到了一条短信：“【江苏云柜】您好，您的快递还没取，取件码：096986，运单：881068...

宣城新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离宣城再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。