市区房产以价换量战略奏效

◇本报记者 项嘉

看上去有些怪！宣城房租有所降低、房价也有所降低，连二手房交易均价也有所走低，唯独成交量与销售备案量逐渐“翘尾”。难道期间有什么必然性联系？近日，记者走访了解其中奥妙。

房租回报率低，主因本地流动人口“制约”

今日房产工作人员表示，自2013年以来，宣城的房租价格略微有点降低，如果算上CPI指数的话，房租市场的回报率并不高。“虽没人专门统计宣城房租回报率，但相对周边地市，其较低的租金收益是一目了然的事情。”房产经纪协会工作人员介绍，目前宣城中心城区，或配套设施较好的小区，两室一厅以上的房屋月租，通常为1200元左右，最高不超过1500元；面积较小的房屋，月租金基本处于500元至1000元之间；而那些远离中心城区，或配套设施较弱的小区，月租金普遍低于300至400元。

相比周边地市，宣城的房租均价便宜200至500元，中心城区以外的房租月租金可能更低，甚至比前两年都有小幅下降。房产中介业内人士表示，近年来房租回报率低，直接原因是整体房价走低，家中有二套房的居民，很难短期出手转让，对外出租便成首选，而租赁房源增多后，供大于求自然会有所降价。但客观原因，还是宣城的外来流动人口较少，很难带动房屋租赁市场走高。

房产销售回报率低，“掣肘”于库存总量与拿地成本

“说到回报率，开发企业有苦说不出。”房产业内人士连婷婷表示，如果平摊宣城的土地出让成本，每平方米商品房至少有3500多元，再加上后期的建设成本，卖到4000多元每平方米是很正常的事儿，但即使这样，还是有很多居民，怀疑开发企业赚了太多差价。“2015年一整年，宣城市房产均价毛估一下，顶多不过4500元每平方米，再减去近4000元的成本，开发企业的回报率自然不算高，与江浙地区相比确实有些差距。”民生新城镇开发企业销售人员表示，宣城楼市还有不少库存，在接下来消化库存期间，房价自然无法走高，仅扣除拿地成本，房产销售回报率自然高不起来。

“二手房成交均价，同比前两年也有所偏低。”据房产中介业内人士透露，二手房交易中，前几年高价买入的房产，如今大多只能保本出销，想赚回多少回报率，是不太现实的事情。但可喜的是，2015年下半年以来，一些区位优势及配套设施较好的二手房交易，相比之前有所回暖。由于2015年度，从中央到地方各级政府及央行，都陆续出台了积极有为的政策，带动宣城楼市健康发展，“其中契税政策，就是很好例子。”

楼市行情步步走高，低回报率带动刺激成交量上升

“说明以价换量的作法，还是很奏效的！”宣城房产经纪协会常务理事彭宗顺表示，虽然房产销售或租赁的回报率不高，但成交总量仍呈现逐渐上升态势，从低价中折射出更多消费理性。

记者从市房管局了解到，2015年12月份，宣城市区纯商品住房网上备案约655套，备案均价约4839元每平方米，日均销售21.83套。受购房契税优惠政策影响，在12月末，备案量略有增加，环比上月备案量增加86套。此外，对比分析，2015年12月份备案量和备案均价逐步回归理性稳定态势。一方面与近期召开的中央经济工作会议提出把去库存作为房地产工作重点息息相关，另一方面楼市诸多利好政策也刺激了楼市的上行，也从侧面反映出宣城人的购房实力，宣城楼市前景看好。

但也有业内人士指出，2015年出现平均房价升幅，不及平均租金升幅的情形，虽然给了非投资类客户积极入市的动力，但这并不是“常态”。一旦租金受市场需求群体的减少而下调，其出租回报率也会随之变化，所以不排除未来一段时间，房租回报率仍有继续走低的可能性。

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