房屋漏雨，谁来补“漏”？, 住建局、律师、物业经理现场联手解疑惑

本报讯（YMG记者孙泓炜通讯员姜玉振张经双徐秀耕王元强摄影报道）昨天上午，《房屋漏雨咋办物业科长解忧》活动在芝罘区南尧富顺苑西区举行。30多名居民代表前来参与活动，咨询问题，近百名读者通过电话反映房屋漏雨的问题。烟台市、区两级住建局物业科工作人员、山东西政、鼎然律师事务所律师、富顺苑、嘉德等物业公司经理来到现场，为大家排忧解难，现场气氛十分热烈。

活动一直持续到下午1点钟，受到市民的热烈回应。

□装修生事：物业不是“万金油”

市民王女士说，今年5月初，她开始装修市区西郊的新房，楼上住户也在装修。前两天，楼上开始安装地暖，在砸地面的过程中，震裂了楼下的顶棚。下雨天，楼上没关窗户，雨水从楼上阳台渗漏下来，卫生间的防水也没做好，出现漏水现象。王女士找楼上要求赔偿，对方不承认裂缝是自己砸地造成的，双方不欢而散。王女士找到开发商提供的技术员前来鉴定，初步鉴定结果为，裂缝就是楼上砸地引起的。物业工作人员找楼上协商，未果，建议王女士起诉楼上业主。王女士认为物业公司“不作为”，因为在装修之前，她按照协议，给物业交了200元的相关费用。

西政律师事务所祁伟律师表示，王女士可找有资质的单位做鉴定报告，来确定楼上是否侵权。如果是楼上造成的影响，物业可出面调解，让对方消除侵害、消除影响，如果达不成共识，法律将支持王女士要求的合理费用。在本案中，物业公司只有协调的义务。祁律师现场给物业公司打电话，工作人员承认王女士说的都是事实，但是他们曾多次给双方劝解，一直没有解决。至于所收取的200元费用，那只是王女士运输“装修垃圾”的费用。

祁律师表示，并不是小区内发生的所有事情都要“归罪”于物业。根据我国相关法律法规的规定，物业管理按照服务的性质和提供的方式，可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务主要有：房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。

针对性的专项服务有，日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类。目前，普通物业公司提供的只是常规性的公共服务。第二、三类具体的服务项目，根据自身的能力和业主的要求，采取灵活多样的经营机制和服务方式。

针对王女士反映的问题，嘉德物业的黄经理建议她，可以到烟台市装饰装修管理办公室或工程质量监督站反映，执法人员可到现场处理类似事情。

□老房漏雨：维修前先界定归属方

活动定于上午9点开始，当日早上8点，当YMG记者和物业科工作人员及律师来到富顺苑西区物业公司会议室时，已经有7名居民代表等候在这里。

“我们俩和辖区这两位老人，代表40多位居民来反映房屋漏雨的问题”。一进门，白石街道南开社区居委会主任杨晓红就上前打招呼。《今日芝罘》刊登本次座谈会的消息后，她第一个拨打记者的热线电话，提前预约前来参加活动。杨主任说，她们辖区的楼房，大多是上世纪七八十年代建设的，房顶漏雨现象比较严重。每次大雨过后，总是有很多居民到居委会“求助”。可是，这个问题十分棘手，很难解决。

居民代表齐大爷今年70多岁了，他跟我们讲述了自己的“遭遇”。他所居住的房屋总共5层，他家住4楼。前两天下大雨，楼上哗哗地往下淌水。“当时我正躺在床上睡觉，被子全湿透了，打开灯一看，哎呀，雨水从顶棚的墙缝里往下流。”齐大爷和老伴赶紧上楼去查看，发现楼上租房的小两口，正披着雨衣用脸盆往洗手间舀水。雨水有十几厘米深，顺着墙缝像“瀑布”一样往下泄。“我们楼顶漏雨有十几年了，今年第一次漏得这么厉害。”齐大爷说，他们的房子是一家企业单位的，以前有问题，单位派人来修复，后来单位倒闭了，就没人管了。

针对杨主任和齐大爷反映的问题，市住建局物业科的胡璟现场给予答复。他说，由于历史原因，一些老小区还有公管房和房改房，最容易出现这类问题。属于公管房的，居民按时交纳房租，房屋维修由辖区房管处解决。单位自管房改为房改房的，由单位负责。单位倒闭的，由全体业户共同出资来修复。屋顶属于公共面积，并不是楼顶一家住户的，因此，房顶漏雨的话，如果维修，费用由该楼的全体住户共同支付。同样道理，如果一楼的下水道堵了，因为管道属于该楼集体所有，疏通下水道的费用，就由大伙共同支付。目前，市住建局在芝罘区范围内有东山、向阳、毓璜顶、通伸、凤凰台和祥和等6家房管处，可以修复房屋漏水等问题，但是需要居民自行付费。

□新楼渗水：保修期内就找开发商

市民李女士反映，她买的新房在6楼顶楼，还不到3年，房顶开始漏雨，而且西边的墙体也开始往室内渗漏，原本雪白的墙体，长了黑毛，十分难看。屋顶、公共墙体漏水怎么办、由谁来维修？费用谁支付？这是许多业主关心的一个热点问题。

对此，山东鼎然律师事务所律师高娟给予了详细解答。现在商品房存在着房屋漏雨的情况，涉及到业主所受损失的赔偿，主要分为两种情况：第一种，房屋在保修期和保修范围内的，我国建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用情况下，从“工程竣工验收合格之日”起，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修5年。在此期间，如有上述情况发生，开发商有责任进行修缮。第二种情况，房屋使用已经超过保修期，而且符合住宅专项维修资金使用条件的，按照烟台市今年5月1实施的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》有关规定，可以向资金管理专门机构提出使用申请，并按相关利益人拥有房屋建筑面积分摊费用。

与会的一位物业公司总经理说，现在市区一些新盖的楼房出现墙体渗漏现象，给很多居民带来烦恼。原因是开发商在建设过程中，不按照规定使用轻质砖。轻质砖出厂，至少应存放三个月后才能使用，但是部分开发商为了赶工期，轻质砖一出厂，甚至冒着热气，就垒砌了墙体。因为“热胀冷缩”的原因，墙体必然出现裂缝，一旦形成裂缝，问题很难解决。建议相关部门，加大对轻质砖使用的管理力度，保证广大市民的住房质量。

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