面对小区居民与物业公司间矛盾频发的状况，业主委员会发挥自身功能，通过业主大会协商等途径，以业主自我管理、自我服务的方式破解小区管理难题——自当“管家”摆脱物业纠

本报记者 林春生 何明

纠纷频发 小区管理陷困境

“以前随意停车、毁坏绿地的现象相当普遍，一下雨，路都没法走。 ”记者近日前往铜陵市铜官区五松社区天瑞泓景苑小区采访，业主委员会负责人谈铭贵告诉记者，小区通过业主众筹的方式，解决了道路拓宽改造和增建停车位等事宜，整体环境有了彻底改观。

天瑞泓景苑小区年初建成投入使用，属于铜陵市较早开发的中高端封闭式住宅小区，总建筑面积约6.5万平方米，有栋住宅楼，住户余户人。 “因初期规划未着眼长远发展，小区内部道路较为狭窄，也未设计地下车库，仅有个地面停车位。 ”五松社区公共服务中心主任王法军介绍，随着入住率上升和车辆增加，小区停车位愈发紧张，乱停车现象突出，消防通道被挤占，路面破损严重。

小区服务管理出现问题，物业服务企业自当“出手”解决。记者走访了解到，天瑞泓景苑小区在交房后三年内，物业公司曾更换多次。由于小区种种问题不断，业主与物业矛盾日益凸显，部分业主拖欠物业费，逐渐陷入 “小区管理不善——业主不交物业费——物业公司资金不足——小区管理更加恶化”的恶性循环。

由于业主和物业公司矛盾加剧，天瑞泓景苑小区成立业委会，以广泛汇集业主意见，协调解决小区存在的问题。 “与物业公司多次协调无果后，业委会决定自行开展物业服务和管理，并在借鉴外地先进做法的基础上，探索以业主众筹的方式来解决小区改造资金不足的难题，提升小区基础设施水平，增加停车位，对损坏的绿植进行修复。 ”谈铭贵说。

聚集民意 环境改造靠众筹

记者走进天瑞泓景苑小区业委会办公室，翻阅了业主大会议事规则、业主管理规约及小区综合整治提升改造方案。按照业主大会议事规则，改造方案出台前必须反复征求业主意见，并经过业主大会表决同意。

从去年2月开始，天瑞泓景苑小区业委会就拿出众筹改造的初步方案，向业主征求意见和建议。在修改完善后，业委会又将方案送到业主手中签字确认。经过一年左右的准备，众筹改造方案最终在今年2月召开的业主大会上顺利表决通过。

“听到小区要进行改造，大家都很高兴。 ”业主刘卫国告诉记者，以前每天下班开车回家，稍晚一会儿就要为停车犯愁，看到毁绿停车的业主也不好劝说。改造方案入户征求意见时，大多数业主都很支持。 “毕竟这是对我们自己有益的事。 ”刘卫国说。

根据众筹改造方案，对小区新增车位采取公开摇号的方式，由业主按每个3万元的价格申购，先到先得。 “最终有位业主提出申购，募集资金万元。 ”谈铭贵介绍，为加强资金和工程质量监管，小区建立约束监督机制，改造工程由业委会牵头公开招标，业委会和改造小组成员及亲属不得参与招投标。同时，设立公开账号，将众筹资金纳入该账号管理，并从申购车主中随机选出3位与业委会成员共同管理工程款，确保每笔资金支出都公开透明、有迹可循。

今年6月启动改造以来，天瑞泓景苑小区已完成围墙维护、监控系统建设、停车位建设等8项工程，新建个固定停车位和个临时停车位，安装个监控探头，实现小区监控全覆盖。小区破损的围墙和绿化得到修复，各单元门禁已经更换，小区休闲走廊也完成改造，居住的舒适度和安全度均明显提升。 “目前整体工程尚未完成，下一步，健身区、活动中心等也将进行改造。 ”谈铭贵说。

健全机制 共建共享新家园

在业主与物业服务企业矛盾难以妥善化解的情况下，天瑞泓景苑小区通过业主自治、众筹改造的方式，初步解决了小区服务管理中的难题。目前，各地城镇化加速推进，新建住宅小区类似问题并不鲜见。天瑞泓景苑小区的做法中蕴含着怎样的经验，又是否具有普遍借鉴的意义？记者带着问题采访了多方人士。

“新建小区的设施由开发商移交，且在保修期内，物业公司维护管理的成本不高，但随着设备老化、部分业主拖欠物业费等问题的发生，物业公司服务管理的压力变大。 ”安徽大学管理学院副教授王平认为，天瑞泓景苑小区最初所陷入的管理困境，一定程度上具有普遍性，政府应当适时介入，引导业主和物业服务企业共同协商、解决难题。

“业主与物业公司的矛盾在其他城市同样存在，此前也有其他地区尝试众筹方式进行小区改造。这方面尚无具体、细致的法律参照，在资金运作和后续监管方面，需要特别注意。 ”铜陵市住建委相关工作人员说。

五松社区公共服务中心主任王法军在接受记者采访时表示，天瑞泓景苑小区业委会创新小区改造模式，充分发挥业主自治功能，调动了群众参与公共事务管理的积极性，确有值得借鉴的价值。 “我们在实践中还存在不足，需要不断摸索完善。 ”谈铭贵告诉记者，众筹改造只是初步尝试，下一步，天瑞泓景苑小区业委会还将继续探索，进一步建立健全业主自我服务、自我管理的新机制，组织发动业主共同营造邻里和谐的新家园。

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