170万元购房款被挪作他用 如何规避房屋交易资金风险?

近日,记者接到新闻线索称,家住燕郊的王先生2019年通过兴达中介公司购买了杨先生位于河北三河市某小区的房子。由于该套房存在170万元的银行抵押贷款,卖方提出,由买家直接支付170万元首付款用于解除该套房屋抵押,便于买卖交易。

据记者了解,在此后的几个月中,王先生将170万元首付款,分多笔陆续打入卖方账户。然而,等到银行的约定还款日,需要解除房屋抵押时,王先生才得知,卖方并未向银行还款解押,而是将首付款挪用填债,并且暂时无力偿还银行抵押贷款。

5月以来,随着疫情得到有效控制,复工复产复业复市持续推进,住房需求持续释放,二手房市场交易升温。而在线上化交易加速的背景下,存量房交易资金安全问题值得关注。

交易资金纠纷层出不穷

一直以来,由于二手房交易流程复杂且周期长,涉及交付的房款金额大、类别多,随之产生的涉及交易资金的买卖纠纷层出不穷。

资金监管是规避买卖资金风险的有效方式之一。所谓资金监管是指在二手房交易中,为了保证房屋交易的公正和安全,买方将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管,待房屋交易达成后再将房款资金支付给卖方。

但在实际交易中,像王先生这样因为各种原因将购房款直接打入卖房者账户,进而“钱房两空”的现象屡见不鲜。

截至发稿,王先生的情况尚未得到妥善解决。矛盾的关键不仅在于王、杨双方,王先生认为负责介绍的中介机构也应承担责任。

王先生认为,在买房过程中,中介并未告知可以采用资金存管模式,且中介在买方提出交易模式有风险的情况下,还提供了影响买方判断的虚假信息——称卖方多次在其公司售房,信誉有保障,且卖方名下有商铺,出了问题可用作抵押。

而对于这一细节,兴达中介负责人并不认同。该负责人告诉记者:“我们已口头提醒过是否需要资金监管,合同包括付款方式也是经过双方同意才签署的,因此并不应该对王先生的遭遇负责。”

如今,王先生购买的房子仍不能办理过户,中介机构和中介个人也不退还相关费用或承担责任与赔偿。

“就目前的情况来看,买方是守约的,不需要承担违约责任。但是从实际情况来看,买方是受害者,付了房款,却不能办理房产证,而且自己买的房子还存在被执行拍卖的风险。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出,卖方显然是违约的,要承担逾期过户的违约责任,一般合同中都有约定,这种情况下,应当如何承担违约责任。

王玉臣认为,中介是有交易过失的,没有尽到相应的提醒和辅助交易安全的义务。但是,司法实践中,对中介的违约责任认定往往是比较小的,如果没有特别明确的证据证明,甚至可能不予认定。

王玉臣建议,一旦购买抵押房,切记要做好流程控制,一方面合同上要明确约定,另一方面前期的每一笔付款都要确保是用来解除抵押的,要共同去办理还款手续,而不是仅仅打款了事。

多种模式涌现

完善房屋交易资金存管体系

存量房交易资金数额巨大,为保证交易资金安全,自2006年以来,国家相关部门陆续出台了多项政策,规范存量房交易结算资金管理。

在实践中,目前全国许多城市逐步实行了交易资金专用账户管理,有效保证了交易资金安全。在“放管服”背景下,一些城市取消强制存量房资金监管,一些规模平台企业瞄准这一市场需求,也在积极打造新的资金存管模式。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,存量房交易资金监管制度有效防范了交易风险,维护了购房者合法权益,一定程度上也化解了房地产金融风险,维护了二手房交易秩序。

重视交易风险

谨慎选择合规存管平台

记者在调查中了解到,在实际二手房交易中,不同城市的交易流程存在差异,各地政府监管尺度宽严不一,而房地产买卖又是低频交易,这使得购房人风险防范意识不高,对交易资金监管的政策、流程了解认知度有待提高。

“像有些卖家就担心操作麻烦和放款速度慢,而放弃资金监管。”一位中介机构工作人员告诉记者。

随着越来越多的创新资金存管模式出现,购房者还应注意学会鉴别正规合法渠道与非正规的存管渠道。

“企业平台与政府的公信力不可同日而语。如果遇到‘黑心’企业跑路,买房人利益仍然得不到保护。”赵秀池说。

她建议,购房者一定要委托合规经营的中介机构进行存量房交易,并进行通过独立透明的“第三方存管机构”进行资金存管。可以通过查看经纪机构的营业执照、备案证明、网上核验、查询其信用情况等来确认经纪机构的合规性。

另外,赵秀池建议,购房者还可选择在办理不动产转移登记的同时支付房款,以避免交易风险。来源:人民网

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