房企一季度业绩差强人意 “以价换量”成各家不宣之秘

随着2013年过去，房地产最好的时代似乎也悄然隐没影踪。

从2014年开年的信心膨胀，到春节过后整体市场的一跌难振，在各种“头条”中走过了一季度，对于房企而言，盼望的“小阳春”却迟迟不知所踪。市场环境扑朔迷离、信贷紧缩没有明显改善、“楼市崩盘论”甚嚣尘上、个别项目开始降价促销，这一切都在令房企业绩目标更加谨慎的同时，也令一季度各家房企的“成绩单”前所未有的引人注目。而在成都，一张“权威数据”的披露，也让“真实的楼市”逐渐浮出水面。

一季度“成绩单”出炉

4月1日，克而瑞研究中心正式发布《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜。榜单显示，万科、碧桂园、绿地、恒大、保利进入“五强”，其中，万科与碧桂园分别以528.1亿与545.6万平方米的“佳绩”位列销售金额与销售面积榜单的一季度“销冠”位置。此外，“川派”企业蓝光地产一季度的销售金额与销售面积为40.2亿与51.7万平方米，分别位于榜单的38位与22位。

可以看到的是，一季度领军房企业绩增长和目标完成率普遍良好。万科业绩同比增长21%，其后碧桂园、绿地、恒大、万达分别增长94%、31%、72%、36%；而从目标完成率看，万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%，只有绿地、万达因今年目标高，完成率相对较低。

而在成都，尽管由于部分项目价格跳水走量战役弥漫，浇灭了部分待购房者的热情，但“销冠”之争依然如火如荼。同样在4月1日，蓝光率先庆贺“荣膺2014年成都第一季度销冠”，并表示“第一季度蓝光地产销售金额高达19.1亿元，市场占有3.83%份额，领先对手好几亿。”

记者统计发现，这15家企业一季度销售金额总计130.8亿，占据了26.27%的市场份额，其中，排名前五位的蓝光、保利、绿地、万科、华润即占比过半，达66.4亿。

50强企业门槛双下滑

在克而瑞房价成都首席分析师闫涛看来，判断一年的房地产市场走势至少要等到一个季度结束后才能进行较为全面的分析。而通过业绩对比分析，无疑可以对今年的房地产市场有一个较为全面的判断。

事实上，尽管从一季度数据看，大型房企业绩依然良好，但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。而如果挤干部分企业留存业绩的水分，今年一季度房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。反映到入榜门槛方面，50强企业金额、面积门槛均有明显下滑。第50名房企的销售金额，较前一年的32亿减少至今年的24亿，下滑幅度达25%；销售额排第20名的企业销售金额为53亿，较2013年一季度的66亿门槛相比，同比下滑20%。

另一方面，尽管这份成都“业绩榜”来源与权威性待考证，不过，值得注意的是，与以往相较，成都房企们今年一季度的业绩似乎同样没有那么乐观。

在多家研究机构看来，目前整个房市行情虽然没有“变冷”，不过降温已是不争的事实。世联行集团市场研究部认为，一季度不同类型、不同地区的购房者预期未来房价和成交量将继续上涨的占比大幅回落，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度持续下降，未来半年房地产市场量价面临着比较大的阻力，市场调整压力显现。与此同时，对今年市场判断趋于谨慎的房企们，在制定年度销售目标时无疑更加务实。中海、恒大、绿城、龙湖、招商、远洋、保利置业，其2014年销售目标制定大多贴近2013年实际销售额。仅有一成左右房企今年目标力求快增长，其中，富力上调的最多，达到66%；其余如绿地、建业、旭辉、越秀等房企的销售目标上调幅度达40%以上。

业绩“冷”难掩销冠“热”

不能忽视的是，第一季度并非楼市楼市销售的最好节点。克而瑞研究中心认为，一季度房企业绩下滑并不完全是行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。受春节影响，众房企一季度推盘力度普遍不大。但3月份已有上扬迹象。可以推算，房企去年大量拿的地，根据开发周期今年二季度将形成集中推案，下半年进入高峰。

上海易居房地产研究院副院长丁祖昱预计，二季度是企业上市小高峰，销量也会达到全年的高点或次高点，房企抓住这个窗口期增加推案，加快去化一定是主旋律，而以更加积极的价格策略以价换量也将成为企业的共识。在基本面不变的前提下，预计二季度企业销售将比一季度上升15%-20%。

市场调整之时，正是企业变革之际。2014年正是楼市的调整年，越来越多的房企已经开始调整策略更偏向于有质量的增长。在对其年度战略进行梳理后可以发现，包括企业利润、产品品质、成本控制、内部管控等方面的优化都在成为必修课。

此外，近日成都楼市也正式进入备战状态。3月末成都主城区已有绿地中心、华润翠林华庭、和泓东28、成都ICC（成都环贸广场）、中粮锦云、名著司南、中铁城锦南汇、华侨城、中建桐梓林壹号、海上海等11处项目推盘，郊县则另有7处项目推盘。而截止03月27日统计数据显示，4月成都还将新推出45个项目。

种种迹象似乎预示着，开发商抓紧时间走量的策略已初现苗头。闫涛指出，“可以看到未来房地产市场角逐的主战场已经逐渐的从一二线城市转向三四线城市，同时，满足人们最基本的生活需求的刚需以及部分首改型产品依然将是楼市的主力。”这一点从新近推盘的物业种类可以得到印证，相比与2013年的多样物业百花齐放百样红，今年成都楼市的确似乎更加寄希望与刚需住宅。可以预见的是，春交会等销售黄金期的到来，势必令这场“销冠”之争愈来愈激烈。

本报记者 吉雪娇来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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