房屋“养老金”—— 难以绕开的话题

鹿女是我国古代神话传说中的一位人物，因为她的宽宏和善良，使将要兵戎相见的炎王和夏王握手言和。在飞天家园B区西侧，就有一座鹿女雕像。每天，花丛环抱中的鹿女亭亭玉立，含情脉脉地望着小区的东面，希望这里的人

们幸福、和睦。然而让鹿女想不到的是，此时小区的业主和物业之间正发生着一场旷日持久的纠纷，其中一个无法绕开的话题就是人们俗称的房屋养老金，也就是住宅专项维修资金。

因房屋养老钱惹出的麻烦

近日来，飞天家园B区的业主和三环物业的关系日趋紧张。记者日前采访时看到，小区院中空地上有间蓝色的房子，房门两侧贴着许多相关政策法规的材料和通知。有份通知这样写着：自2004年开始，经过反复对比，大家终于下决心购买了飞天家园B区的房屋。小区是我们业主的共同财产，您买的不止是自己室内的面积，小区内的会所、路面、花草树木等等都有你的一份。我们每一家的房屋也有一个“养老金”，这就是购房款内所含的3%的“房屋维修资金”，也就是可能多达六七百万的“房屋维修基金”，然而这些“养老金”至今去向不明。如果没有了维修资金，以后房子老化，我们每户还要缴纳3000元至5000元，承担小区的维修……，很显然，这笔“养老钱”着实触动了业主。

三环物业公司接管飞天家园的时间并不算短。自2004年业主陆续入住以来，三环物业一直就是该小区的大管家。记者采访时，三环物业的一位工作人员说，实际情况不是那样，小区有1698户居民，只有10户左右交了维修资金，根本没有业主所说的那几百万。平时所收的物业费也仅够开支，遇到的大维修，物业公司确实没办法解决。

无独有偶。在离飞天家园不远的甘南花园也正为维修资金发愁。与飞天家园不同的是，这里是多数业主不满商铺不缴纳维修资金，而使眼下的维修陷入了困境。记者采访时看到，因地面下陷，小区内有几栋楼房的地基已产生裂缝，有的天然气管道也因此扭曲变形。在临街的一栋楼房下，施工人员挖开多个大坑准备重新加固。“施工人员到下面检查时发现，楼下的地沟墙已经倒塌，甚至有的地沟墙和楼房地基间有30公分的间隙，如果再不维修，一楼的地面就有可能塌陷。最紧迫的问题是，如果不及时修好，今冬的供暖也会受影响。”一位工程负责人这样介绍。所说的一楼，其实就是小区临街的商铺。该小区业委会人员介绍，小区临街共有两层、70家商铺，有近三分之二的商铺从事饮食。因平时乱倒污水，又将堵塞的管道捣破，污水渗露后导致了地基下陷。负责这里物业的茗悦物业公司和业委员成员多次上门协调，希望补缴维修资金，但商铺却以种种理由推脱，致使维修陷入困境。“这次地面下陷、管道大修全因他们而起，可他们却不愿承担，简直不讲道理。”有业主这样发牢骚。

据最新统计的数据，兰州市住房保障和房地产管理局目前已归集住宅专项维修资金2.5亿元，共涉及173家开发建设单位的236个物业小区的维修资金。这意味着兰州市还有众多的住宅小区仍未将维修资金缴存到专户银行或者还没有归集。也就是说，如物业的共用部位、共用设施设备（管道破损、楼顶漏雨、电梯故障等）发生了自然损坏或毁损，需要进行维修、

更新和改造，因没有归集“养老金”，而短时间内又难以解决，这样，物业的使用功能受到了限制，严重的影响到小区居民的生活，业主则会陷入无尽的烦恼之中。物业管理处负责人这样描述。

公用设施损坏费用理应大家共担

外墙渗水了、垃圾桶破了、电梯坏了、小区的共用部位设施出现了问题……这些由谁来埋单？答案是住房维修资金。按照《物业管理条例》及相关法规规定，物业的共用部位、共用设施设备出现了问题，需要维修、更新和改造时由谁来埋单？答案是全体业主。全体业主怎么承担，那就是建立维修资金制度，由全体业主在买房时归集维修资金，需要时按相关规定专款专用。

有的业主不缴纳维修基金是不知道住宅专项维修资金基金的用途和管理情况，甚至还有购房者误认为公共维修基金就是物业管理费。其实，细细想来，业主的担心也有原因。据业内人士分析，兰州市许多小区是前期物业，物业公司是由开发企业衍生的，这使得开发企业和提供服务的物业公司之间形成“父子关系”。在房屋验收和接管过程中，物业公司难为业主把关，从而为日后纠纷埋下隐患。再加上少数开发企业在售房期间的承诺并未到位，结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发企业的情况下，业主只得把矛头对准物业公司。这种“父子关系”还会使业主自然而然地觉得物业管理公司是开发企业的售后服务者，理应承担所有的问题。这也难怪当房屋有质量问题时，住户首先想到的就是，这笔费用的承担者应该是物业公司。

“这其实是住户认识上的误区。单从维修资金上讲，这笔钱是业主为房子预留的养老钱，跟开发企业和物业没有直接关系。开发企业仅仅是代收，物业公司则是按规定使用。”市房产局物业处的负责人这样说。引用飞天家园业主们的话：小区是业主的共同财产，您所买的不止是自己的室内面积，小区内的路面、花草树木等等都有你的一份，如果需要维修，业主理应分摊这笔费用。

不良开发企业少报拒缴维修金

其实，在维修资金归集上出现的问题，除了业主，有的开发企业也摆脱不了干系。市房产局物业处负责人分析，开发建设单位拖延办理房屋产权，实际占用维修资金。新竣工的项目由于将维修资金票据纳入房屋登记要件，交存不存在问题，主要问题是大量已竣工的项目并未及时办理房产证，很多项目已经拖延1年以上，实际上造成了对业主维修资金的占用，损害了业主的利益；开发商百般推脱，拒交、少交维修资金。开发建设单位迫于办理产权的压力向房管局缴纳维修资金外，对已代收并办理了产权业主的维修资金迟迟拖延不交，由于缺乏有力的制约手段，虽经多次催缴，但效果并不明显。另外，在向房管局缴纳住宅专项维修基金的时候，还有部分开发企业有瞒报谎报少报业主维修资金的情况；部分代收了维修资金的开发企业已经注销，形成困难。

此外，在维修资金方面归集上还存在其他问题，如房改房的维修资金多头管理，未置于房管局的监管之下。目前市属企事业单位的房改房维修资金交存于兰州市公积金管理中心，省属企事业单位的维修资金交存于省住房资金中心，电力、铁路部门又有各自的资金中心，形成了各自为政的局面，由于监管标准不一，维修资金在使用和保值增值方面都存在一定的问题。总之，造成目前维修资金追缴困难的主要原因是缺乏强有力的征收手段，房产部门缺乏其他部门的配合，没有形成合力，不能对开发建设单位进行有效制约，同时房产局管理人员缺少，物业管理处仅两名人员，无法有力的开展工作。

被“逼”出来的办法

维修资金将开发商、业主和物业公司三者紧紧联系起来，任何一方出现问题，房屋的养老金便会留下隐患。2011年3月底，市房产局曾对一些不积极缴纳的开发商进行催促，但督促了一个月，只有8家单位来配合。为此，兰州市住房保障与房地产管理局决定，今后将进一步严格催缴“住宅养老金”，对不积极缴存和挪用资金的开发商将进行“行政处罚”。同时规定，今后市民只有将这笔资金存入专户管理银行，并拿到银行出具的交存凭据后，房管局才会为其办理《房屋产权证》。

细细算来，自兰州市开始实施相关办法算起，在不到两年时间里积累了2.5亿元的养老钱实属不易。记者注意到，在归集这笔款项上，2009年12月31日可以说是一个转折点。“从现在缴纳的情况来看，2010年以后的房子，因为与《房产证》挂勾，收缴情况较好。问题其实就出在2009年以前的房子上。特别是老旧住宅小区，由于已经办理了产权证，居民认识不到位不愿意缴纳住宅维修资金或是由于家庭困难无法缴纳，但这部分住宅小区由于年代旧，房屋和小区公共设施破损老化，正是迫切需要维修资金”市房产局物业处处长袁立铭这样介绍。飞天家园B区和甘南花园都是2009年以前所盖楼房，因当时兰州市相关政策没有出台，造成了一定程度上收缴维修资金的混乱，为现今矛盾的产生埋下了伏笔。

正如物业处负责人所言。记者采访时，甘南花园拒缴维修金的商铺认为：业委会或物业公司没有资格收这笔钱，这些费用理应该由房产商来收。可目前的情况是，当初的开发商已是人走楼空，无处可寻。业委会和物业公司的人员像被对方抓住了软肋，感觉尴尬。

钱在银行政府监管业主宽心

记者了解到，业主们最为担心的是维修资金的使用和管理甚至收益问题。记者采访时看到了一份兰州茗悦物业管理有限公司有关审批住宅专项维修资金的报告。报告上这样写着，小区于2005年9月交付使用，已临近7年。根据有关规定，小区住房除主体工程外，其它附属工程已全部超过保修期。但今年以来，该住宅程度不同地出现了路面和地沟下沉塌陷、管网破损等情况，严重影响了住户的正常生活。因此，我们在召开业主代表大会，广泛征求意见和逐户按指印的基础上，并请相关单位做出了维修工程预算方案，共计5类项目，总需动用维修资金：伍拾伍万玖仟贰佰壹拾柒元整，平均每户业主分摊玖佰柒拾元捌角陆分。现向兰州市房地产管理部门申请动用本住宅区的住宅专项维修基金。

业主大会是住宅专项维修资金使用的决策机构。这一规定将使购房人缴纳的住宅专项维修资金的安全得到保障。市房产局物业处处长袁立铭介绍说，维修资金的使用程序规定，先由小区物业公司或业主委员会提交申请，经专项维修资金管理办公室核档后，申请人领取审批表和分摊明细清册，经过小区相关三分之二以上业主且占建筑面积三分之二以上业主签字同意并公示后，再由房管局审批拨付首期维修资金。待竣工验收合格并进行决算后，再拨付余款款项并建档。并且维修资金跟房不跟人，房屋所有权变更时，维修资金随同房屋变更。

住宅专项维修资金账户由市房产管理局统一管理。目前兰州市有一套科学、完整、规范的住宅专项维修资金核算体系，通过该系统，业主缴纳的住宅专项维修资金，以物业管理区域设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。此外，业主还可利用电话或在房管局住宅专项维修资金管理办公室现场查询，工作人员在核对业主相关信息后将查询结果告知业主，保证业主的知情权。就维修资金保值问题方面，国家有着严格的规定：维修资金只可用于购买国债或存款取息。袁处长说：“国债有时间限制，恐业主维修时无法应急。目前兰州市采取银行取息的保守方法，随用随取。”

房屋维修金关乎业主的幸福指数

《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》明确，任何住宅，包括商品住房、保障性住房、房改出售的公有住房和拆迁安置房、以及住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅等都应缴纳这项资金。正如职工退休后，衣、食、住、行需要依靠退休金一样，兰州市近些年建成的小区将逐渐进入维修、更新、改造的多发阶段，维修资金缺口越来越大。面对目前存在的困境，这笔钱是搞好物业管理的基础，更是关系到物业管理市场能否持续和发展的关键所在，住宅专项维修资金的及时到位和维修工作的顺利实施，既解决了业主房屋养护问题，也解除了开发企业的后顾之忧，它的重要性在于小区居民生活的长久稳定。

袁立铭说，目前的情况是，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段，这也是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。采访中，袁立铭感觉自己身上的担子越来越重。

市房产局局党组书记、局长敬国华说，住宅专项维修资金和职工退休金一样，维修资金是房屋保修期满后用于共用部位共用设施设备的维修、更新和改造，职工退休金是职工退休后的生活保障，因住房是人们生活中最重要的生活保障，因此，房屋维修资金和和职职工工退退休休金金同同样样是是人人们关注的幸福指数。今后将严格按照维修资金“业主归集，民主决策，政府监管，合理使用”的原则，加大维修资金的监管力度，实现“房有所养”，维护全体业主的合法权益。进一步加大“办法”的推动和执法力度，与相关部门密切配合，形成合力，对开发建设单位进行有效制约，督促开发建设单位尽快地将代收的维修资金缴存到政府指定的专户银行实施统一管理。同时，市房产局目前积极酝酿其他的办法，如考虑到家庭收入较低的住户，将来不排除每月分摊上交的办法进行归集维修资金。“尽管困难重重，但房屋养老金一定要收集。因为这笔钱从大里讲，关系到社会的和谐；从小里讲，关乎到每位业主居住的幸福感。”

记者采访了解到，甘南花的业委会委员和物业公司一方面继续做商铺的思想工作，另一方面尝试通过甘南州州委出具建房证明来继续收集这笔维修资金。而飞天家园Ｂ区的业主和物业公司目前仍在交涉之中，届时，维修金到底有多少在帐户上，另有多少还未收集也就一目了然。

其实，逐步解决这些问题，不仅是小区业主和物业公司共同的希望，也是天天守望，期盼人们和睦相处、幸福生活的鹿女的心愿。

□□记者记者吕晟君吕晟君实习生实习生周周霞霞文文//图图

如何缴纳维修资金兰州市已有规定

按照国务院《物业管理条例》及相关法规规定，住宅专项维修资金专项用于房屋保修期满后物业的共用部位、公用设施设备的维修、更新和改造。据兰州市住房保障和房地产管理局物业管理处袁立铭处长介绍，2009年11月，兰州市根据国家住建部相关管理办法出台了《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》。《办法》规定：

凡2009年12月31日后竣工的住宅、住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，专项维修资金的交存标准为：多层住宅（不带电梯）为每平方米50元；高层住在（含带电梯的多层住宅）为每平方米70元。这笔费用由业主自行前往国家开发银行甘肃省分行或中国建设银行甘肃省分行进行交存。

《标准》规定，2009年12月31日以前竣工的住宅，继续由售房单位按原标准代收专项维修资金，已经收缴的专项维修资金必须交存到指定的专户管理银行。

同时，《标准》还规定，2009年12月31日以前竣工、已出售并办理了房屋所有权证，没有归集维修资金的住宅、住宅小区内或住宅相连的非住宅，由购房人按照购房款2—3%的比例向售房单位交存首期专项维修资金，由售房单位统一交存到指定专户银行；公有住房（即房改房）维修资金按照多层住宅从售房单位售房款中提取20%，个人缴纳2%；高层住宅从售房款中提取30%，个人缴纳2%，由售房单位统一交存到指定专户管理银行。

公有住房售房单位从售房款中按比例提取的维修资金，售房单位应于2009年12月31日前统一交存到指定专户银行管理。

名词解释

房屋养老金

指的就是住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。是取之于民用之于民，保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。

住宅共用部位一般包括，住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

维修资金的使用按业主决策，政府监督的原则。使用单位提出申请报告和工程预算，经所在小区三分之二以上受益业主或按业主大会议事规则授权业主委员会书面同意并签字盖章，报市物业管理办公室。未成立业主委员会的须征得小区或栋号全体受益业主同意并签字，并在小区内进行公示。没有业主同意，任何人也不能动用维修资金。维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为结算单位，所发生的工程费用按住户所拥有的建筑面积比例分摊到户，并在受益业主维修资金账户中核减。

根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

小贴士

下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅,包括商品住房、经济适用住房、房改出售的公有住房、出售的国有直管公房和实行产权调换的拆迁安置房等;

(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本实施办法的规定交存住宅专项维修资金本实施办法的规定交存住宅专项维修资金。。

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