业主委员会“成立难、服务难、监督难”由来以久,迫切需要 党建引领破“三难”

据市住建局物业管理科统计:全市共有居民住宅小区790个,已成立业主委员会110个；其中市区居民住宅小区616个,已成立业主委员会86个,占比近14%。龙子湖居民住宅小区111个,已成立业委会22个,占比19.8%；蚌山区居民住宅小区116个,已成立业委会24个,占比20.6%；禹会区居民住宅小区166个,已成立业委会8个,占比4.8%；淮上区居民住宅小区42个,已成立业委会2个,占比4.7%；高新区居民住宅小区33个,已成立业委会6个,占比18.2%；经开区居民住宅小区148个,已成立业委会24个,占比16.2%。

业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主行使共同管理权,拟订选聘物业服务企业方案,代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同,并监督物业公司履行合同；是做好住宅小区物业管理、秩序管理不可或缺的业主组织,也是配合社区自治、做好基层社会管理的重要支撑。蚌埠市在推行物业管理全覆盖的同时,即推进各小区业委会的筹建。但从上述统计数字看,大多数居民住宅小区还没有成立业委会,在党建引领下的社区、业委会、物业公司“四位一体”的小区管理,实际处于“瘸腿”状态。

为何这么多的小区未能成立业主委员会?存在哪些困难和问题,怎样解决?已成立的业委会在小区管理方面发挥作用如何?对物业公司的履约监督效果如何?相互支持、相互监督的机制是否形成?

记者在走访的过程中,记录下业委会成立、服务、监督活动的相关情况,对有些观点、经验、做法也进行了总结提炼。

〖成立难〗◇业主不关心公共事务,不愿惹麻烦◇老旧小区筹备成立业委会困难更大◇个别业主带有个人目的参加业委会

“没人愿意当业主代表,更没人愿意参加业主委员会。对于居民来说,大家都不想多事,即使这件事与自己利益相关。”一位社区负责人说。

“2016年,老旧小区物业管理全覆盖的时候,我们就按要求成立了业委会,主要是社区工作人员和一部分热心集体事务的居民代表。”禹会区张公山社区长丰联工委负责人苏静介绍,“当时也经过征求意见和公示等程序,成立过程比较简单。虽然有了组织机构,但在实际工作中发挥作用不大。因为是服务小区的,是政府选聘的物业公司,区有关部门和社区居委会都对物业公司进行考评,可以说业委会的部分职责由居委会代替了。”

“如果按《物业管理条例》和市里相关文件要求,这些业委会还需要进一步规范。”张公山社区文明站负责人李辉说,老旧小区多数业主不关心公共事务,只有感觉到自己要“维权”时,才主动去找物业或社区。业委会成员需要热情、时间、能力、体力四个条件,老旧小区因为老年人多,年龄结构和知识结构等都难与新建住宅小区相比。有些老年业主虽然有热情、有时间、有能力,但是年龄太大,社区也不敢让他们加入业委会。

“朝阳二村小区今年4月业主委员会换届,社区工作人员都累死了。”蚌山区黄庄街道前进社区居委会负责人杨菊红介绍。

朝阳二村是上世纪90年代建的老旧小区,住宅面积小,人口密度大,有不少是三四十平方米的小户型,9栋楼竟有住户745户。

“我们按照业主大会的选举要求,每个单元推选1到2户作为代表,挨家挨户上门征求意见,并且拿这两年小区的变化,动员业主来积极参与业主委员会换届工作。”杨菊红说,这两年,朝阳二村也纳入了老旧小区改造,道路平了,路灯亮了,绿化有了,下水道畅通了,环境整洁了。原来想卖房子都卖不掉,小区面貌改善后,房价也上去了,还是朝阳三小的学区房,就近上学、生活便捷的优势非常突出。

“工作人员进一步引导:如果业委会得到加强,督促小区的物业服务做得更好,环境质量进一步提升,对大家不是更好吗?居委会工作人员白天上班工作忙,就利用中午、晚上的时间,上门找业主动员协商。有些业主真的是被感动了,从拒绝签字到主动参与,态度转变很大。小区新的业委会也很有代表性,一名退休的街道老干部担任主任。”社区人员虽然累得身心俱疲,但是最终的结果让大家都很满意。

“前进社区是该街道物业服务和业委会工作开展比较好的社区。”黄庄街道物业科负责人李锐介绍,前进社区下辖华美嘉园、三径书苑、朝阳二村三个小区,2896户、9600多人。三个小区中已有两个成立了业委会,三径书苑小区正在筹备中。

“业主代表的推选条件:是业主,守法,不欠费,无违章,需三分之二业主通过等,我们还加上热心公益、公道正派、有一定时间等条件。三径书苑有200多名退休党员。我们通过组织老党员联谊活动、志愿服务活动等,来发现思想品格好、身体状况佳、愿意做公益的老党员,激发他们的荣誉感和责任感,动员他们参加业主委员会。”杨菊红介绍。

“公道正派很重要,我们在选举业委会时,就发现有的业主带有一定个人目的,尽管积极主动,最后还是被淘汰了。”龙子湖区解放街道建新社区负责人于红说。建新社区是龙子湖区的明星社区,多项工作都走在全市前列,但是业委会组织没有覆盖到所有小区,原因很多。目前正在相对条件较好的小区,积极动员业主筹备推选业委会。于红说,社区工作人员逐户上门走访,宣讲政策,摸清业主想解决的问题,了解业主真实想法,鼓励个人信誉好、素质高的业主参加业委会。

“不排除带有个人目的的业主进入了业委会,进而谋求相关利益。最近我们接到市民举报,有的业委会负责人对物业公司提出不合理的经济要求,我们正在调查处理。”市住建局物业管理科科长李晓伟说。按规定,业委会成员是没有报酬的义务岗位,如果利用这一岗位谋求不当得利,或侵占公共利益,就涉嫌触犯法律,将被追究刑事责任。

【小结】

●发挥党建引领作用,动员党员干部,特别是刚退休的党员干部和公职人员,继续发挥余热。

●通过社区活动,对人品好、素质高,有能力的优秀业主,动员他们关注小区事务、参与小区管理。

●在业委会筹建过程中,街道社区的宣传动员工作要做细做实,抓住业主的诉求点、关注点,找到平衡点。

●在业主委员会筹建过程中,街道、社区的指导、引导、劝导作用很关键。

〖服务难〗◇什么样的业主都有,什么话都得听◇对蛮不讲理的“难缠户”“老赖”无措施无手段◇有的业主借口物业服务有瑕疵拒交物业费

“华天世纪花园小区共有12栋楼,5.3万平方米、350户。2004年交付使用后,小区业主陆续入住。2005年经过区、街道组织指导,召开了业主大会,成立了业主委员会。”新月物业公司华天物业项目部经理史玉华介绍。

“当年选出了五位业委会成员,有国企经理,教师,工人,公务员。现在只剩下三位。业委会想换届,增添新成员,但业主都不愿意干,原因大家都知道,业委会麻烦太多,太辛苦。什么样的业主都有,什么话都得听。”业委会成员张文明抱怨,“有人搞不清业委会的职责,胡搅蛮缠,你劝他缴物业费,他张口就骂,我就是不交物业费,你敢怎么样?”

在2014年新月物业公司进驻之前,华天小区先后有三个物业公司,都因为收费不足撤走了。

“其实绝大多数业主都通情达理,小区物业费去年收缴率达到95%,不缴费的也只是个别户。”史玉华说。业委会的服务出于公心,还是会得到业主理解的。原来华天小区物业费是0.3元/平方米,业主委员会经过测算,认为标准偏低,建议上调。业主看到新物业进驻后确实尽心尽力,绝大多数业主同意上调。2017年按0.3元标准物业费收缴率是90%多一点,上调至0.4元后收缴率还提升了5个点。这在全市物业行业都属“罕见”。

但有关部门对蛮不讲理的“难缠户”“老赖”一点办法没有,这令张文明心理很不平衡。

“有的人抓住有些部门维稳怕事的心理,尽管是不合理的诉求,也理直气壮的吵闹。会哭的孩子有奶吃,一闹就有人来关注,有时候就可能达到目的。”换一个角度说,政府如果怕闹事,一味妥协,就容易把小问题积成大矛盾。于红在南京挂职期间了解到,南京市有关方面对业主的诉求都有一个甄别过程,鼓励市民正当维权,对不合理的诉求予以驳回,不偏袒不纵容,她认为效果较好。

“南京市对个人征信系统管理也很规范,有追究机制。个人提供证明材料,只要签署诚信承诺书,就不需要社区再出证明。一旦失信,比如拒缴物业费,就会纳入个人诚信记录。”于红说。社区也曾按文件要求,对拒缴物业费的在职人员发函到其所在单位。如果其他办法都不奏效,最后就要通过诉讼解决。

“有的业主指责物业公司服务有瑕疵,据此拒交物业费。我们解释,物业服务有瑕疵,可以通过考评来降低物业服务等次,降低物业缴费额,但缴费是业主必须履行的义务,这是两个法律关系。”

即使在朝阳二村这样环境面貌变化很大的小区,依然存在待解决问题。记者在该小区走访时,居民反映部分楼落水管损坏,雨水漏到墙上；晚上车辆无序停放,通道不畅。总是有解决不完的问题,总会有难以解决的问题,这是很多业委会的困窘。

【小结】

●完善个人征信系统,对失信人要有追究、惩戒机制。

●如果怕闹事,一味妥协,就容易把小问题积成大矛盾。

●总是有解决不完的问题、总会有难以解决的问题。业委会成员要尽心尽责,问心无愧。

〖监督难〗◇物业公司对业委会、社区的监督不配合不买账◇对物业公司约束不强淘汰机制不完善◇业委会唯我独大不受监督脱缰失控

“有一家物业公司进驻小区后,对居委会工作不配合、不买账。后来因为服务不到位,与业主关系也很僵,物业缴费率很低,业主甚至要联合起来,撵走这家物业公司。”于红举例说,社区一方面做业主的工作,指出物业公司应聘入驻时,也采取很多积极措施,是有诚意做好服务的,同时对拒不缴费的业主,晓以利害,发函到个别业主单位说明情况。另一方面,督促物业公司解决业主迫切要解决的几个问题,业主和物业公司的对峙得到缓解,在社区的调解下,双方能够心平气和坐下协商,矛盾得以化解。通过这一过程,物业公司看到了社区的作用,对社区的监督,不再反感抵触。

管理透明,账目公开,是最基础的监督方式。不论是物业公司还是业委会,所有收支账目、共维基金的使用等重大决策项目,都应该向全体业主公开,张榜公示。对小区一些维修改造项目的实施,招标过程也需公开。

有些小区共有资产比较多、物业管理区域公共经营收入较多,但这些收益去向不明。按物业管理条例规定,公共用房、停车位、广告位等出租收益,都应该用作物业服务补贴,为全体业主服务,不能作为利润被物业公司独享。业主委员会对小区所有公共收益和物业费的收缴使用,都有监督责任,要求物业公司公开相关账目。这在《物业管理条例》和相关文件中说得清清楚楚。

“南京市对物业公司的监督,还有一个平台就是12345市长热线。业主反映情况后,相关物业公司要立即反馈。有关部门根据业主的投诉及反馈处理情况,对物业公司进行奖罚,这对物业公司就是一个约束。”

“张公山社区目前对物业服务实行打分制,对照服务标准逐项打分,没达标的项目扣分,按分数支付物业费。”李辉说,对物业公司有考评、有经济手段,可以约束物业服务中可能出现的不规范行为。这一方式可以推广:服务不达标,利润就减少；等级落差大,就会被淘汰。

“业委会的工作也必须接受业主的监督,不得谋求私利。”李晓伟说。

高新区一小区业主委员会成立后,向物业公司要办公用房。物业公司负责人抱怨:房子解决后要配几台电脑,除了办公用品外,还要提供茶叶香烟。还提出要物业公司每年组织业委会出去旅游几趟。物业公司一看,实在满足不了,干脆撤走了事。

“现阶段强调党建引领,党员干部接受双重管理,党员在社区的作用一定要发挥,支持业委会的工作就是其中之一。”李锐说,黄庄街道23个小区中,符合条件成立业委会的有20个,目前已有7个小区正在推,重点要吸收党员干部当业主代表、进入业委会。

琥珀花园的一位业主介绍,他们的小区业委会有在职县级干部,有法律工作者,有企业主,有退休人员等,整体素质特别高,懂政策,懂管理,眼界高,办法多。对小区公共事务,一些涉及多方利益问题的解决,都拿出了切实有效的办法。同时在廉洁自律方面,也能立得住站得稳。

【小结】

●物业公司、业委会所有收支账目、重大决策项目,都必须向全体业主公开

●对物业服务实行等级考评,按得分进行奖惩。

●业委会自身也须接受监督,成员须清清白白一尘不染。

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