业内专家分析，常态化下的合肥写字楼年需求量约60万-80万平方米，当前存量已经达到400万平方米——省城写字楼谁能脱颖而出

近日，某企业高管付先生率队在合肥市滨湖新区考察写字楼，由于企业规模不断扩大，付先生所在公司亟需开辟新的办公场所，为此他已经考察了合肥大小数十家楼盘，智能化、优质服务、高效的空间利用、便利的交通配套等成为重点选择因素。

近年来合肥市写字楼市场发展迅猛，在政务区、滨湖新区、地铁沿线等处均有一批打着“智慧”、“超高”概念的写字楼入市，市场竞争日趋白热化。省城写字楼呈现怎样的新特点？什么样的写字楼能够在群雄逐鹿中脱颖而出？带着这样的问题，笔者邀请到业内专家，对此进行分析解读。

快速发展的省城写字楼市场：冬天来了么？

曾有人说，“看一个城市的发展水平，就要了解这个城市写字楼的发展水平。 ”随着市场经济的发展，城市写字楼规模不断扩大，层级逐年提高，新概念不断涌现，写字楼的变迁，成为一个城市的经济发展写照。

上世纪90年代，合肥市老一代的写字楼在市府广场、三孝口、淮河路步行街拔地而起。到上世纪90年代后期，一些民营企业开始探索自建写字楼的市场道路，由此打开商务写字楼的发展局面。在此期间，高度不断被刷新，标准逐次提升，甲级、超甲级写字楼陆续出现，超高层、高品质的概念更是不断放大，写字楼市场呈现出“蜂拥入市”的格局。

有专家介绍说，自2008年开始，合肥写字楼市场开始真正进入快速发展阶段，2012年合肥写字楼供应量与成交量均较2011年有所下滑，但供应量却在2013年集中爆发，成交量开始较大增长。业内人士坦言，2014年以后写字楼去化速度减缓，随着绿地、华润、置地、宝能、金大地等诸多写字楼项目扎堆入市，合肥写字楼供应量与备案量的悬殊开始拉大。

据省统计局统计数字显示，2014年末，全省商品房待售面积1636.7万平方米，增长21.9%，增幅前三季度提高5.2个百分点，总量比上年年底增加294.6万平方米。当前房产市场消化能力不足，库存压力凸显，业内专家对市场的发展纷纷表示担忧。

来自易居营销集团的数据显示，2012年至2014年，合肥市区写字楼供应面积由111.01万平方米增长为147.31万平方米，涨幅32.7%，而三年的成交面积分别为77.92万平方米、86.3万平方米和68.4万平方米，除2013年略有增加外，2014年又开始回落。

易居安徽区域总经理李长俊说，根据近三年合肥市区办公用房平均成交量得出，常态化下的合肥写字楼年需求量约60-80万平方米，当前存量约400万平方米，合肥市区写字楼空置率约为30%-40%。 “合肥写字楼整体上已经处于明显的饱和状态，无论是甲级还是更低级别的办公物业都面临着过剩的尴尬。 ”李长俊说。

除了受到经济形势影响外，合肥写字楼面临着产品过剩的考验，省城写字楼市场的冬天来了么？尽管业内专家看法不一，但当前市场竞争白热化，只有差异化、个性化，能够提供更优质服务的产品才能脱颖而出已成为业内专家的共识。

困局之下：供大于求 结构过剩 前景看好

面对当前合肥写字楼市场特点，李长俊分析说，写字楼饱和或过剩的局面，不仅在合肥，在全国范围内，尤其是第三产业欠发达的二、三线城市都较为普遍,深层原因还是城市建成区的城市化进程超过了其经济发展的内在需求。相比于住宅和零售商业，写字楼更依赖于一个城市甚至一个区域的综合经济发展程度，尤其是第三产业的发展程度。 “如果城市建成区在投资拉动下快速扩张，而经济发展速度还没跟上，经济结构还没相应调整过来，很容易导致写字楼的过剩。 ”

对于2015年合肥写字楼成交情况，安徽省清源房地产研究院专家、思维沃客企业管理咨询公司总经理周家全表示不容乐观，“2014年合肥写字楼成交只有68.4万平方米，就目前情况看，写字楼在2015年要想超过去年是有困难的。 ”

周家全认为，合肥城市的快速成长，给写字楼产品打开了很大市场空间，过去十年因为写字楼市场的逐步铺开，投资商的热衷，加之最近四、五年楼市结构调整，导致供应远远超过了消费，供大于求，存量多年积累。

业内进行相关数据分析时，往往将写字楼按照百米以下、100米以上、200米以上的高度进行区分统计。 “写字楼是一个城市的 ‘脸面\’，100-200米写字楼属于200-500万人口城市的 ‘标配\’，但是合肥正在朝区域大型城市发展，人口超过500万，我们就必须要有200米以上的写字楼来匹配城市”。周家全说。

据易居给出的统计数据：当前合肥200米以上写字楼项目有16个，共27栋写字楼，可售建筑面积约200万平方米。专家表示，目前200米以上写字楼在合肥市场是超前的，但是未来发展一定会有相应的市场需求。

尽管对当前市场现状表示担心，但业内不少专家依旧对合肥写字楼的未来发展前景看好，周家全指出合肥写字楼快速成长的2012年至2014年，恰处于市深度结构调整期，不利于不动产投资，但2016年楼市经过盘整期修养后，一旦恢复生气，不动产投资的热情将被推高，蕴含着一个庞大的市场机遇。

此外，安徽省融入长三角城市圈，合肥成为副中心，对安徽省经济发展意义重大。专家断言，在与长三角城市的融合中，合肥房地产市场肯定是得到利好，住宅、写字楼等的整体规划的先进性、建筑设计的细节、产品档次等将得到不同程度的质的提升。

专家表示，安徽省融入长三角城市圈后，经济外向将会得到更多的机会与支持，先进高效的产业进入安徽的机会更大，也将吸引更多的国际、国内大型企业将目光投向合肥，随着合肥作为省会城市的发展，相应金融中心、商务中心的写字楼加速建设，未来企业总部纷纷落子合肥成为首要选择，“总部经济意味着写字楼经济”，这都将成为合肥写字楼市场未来发展的利好因素。

脱颖而出：高附加值、定制化成为新方向

面对产品过剩的困局，合肥写字楼的未来发展方向在哪里，什么样的写字楼能够脱颖而出？

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，当前合肥市写字楼市场专业化分工还未达到相应程度，市场依旧处于不成熟阶段。

关于合肥写字楼市场的未来发展，凌斌谈到，当前行业内对写字楼进行“甲级”、“5A级”的定位均不属于严谨的行业标准，所谓的“甲级”、“5A级”是开发商 “一厢情愿”，远未上升到行业高度；合肥市写字楼市场的规模效应不足，没有达到像北、上、广那种“金融街”的概念与集群化效果；就市场规划而言，凌斌认为写字楼市场规划远落后于住宅，合肥目前仍是分区规划，忽略了整体性，加之相应招商引资政策的缺乏等，都成为当前合肥写字楼市场发展的影响因素，未来市场的进一步完善，着力点也在于此。

地段之于房地产发展的重要性不言而喻，合肥城市大发展的进程中，在外来增量需求与内在更新换代需求的双重推进下，优势地段与稀缺商务区的写字楼项目仍具备向上的市场空间。李长俊说，当前这个空间主要集中在政务区、老城区，随着合肥整个经济的增长会是一个动态的向上过程。

周家全认为当前合肥写字楼从质量档次、硬件方面已经达到了市场要求，无需再做新的超越，需要关注的则是提交附加值：首先要有国际品牌的物业管理公司，当前一些打着国际品牌旗号的写字楼，多是以顾问为主，应该引进国际品牌物业管理公司的实操队伍；其次在服务上做文章，让进驻企业除了享受物业管理外，享受更多商业管理服务，包括基于互联网技术的综合服务，基于金融和企业管理咨询的、国际合作资源的一些支持等，通过做加法，在产品品质之外增加更多软性服务。

最近wework模式作为一种典型的定制化服务受到业内普遍关注，其通过将办公场地划分成许多小块，向初创企业和小公司收取会员费。wework作为一个联合办公平台，实现了资源共享，并很好的遏制了空间资源的浪费，属于新思维下的地产模式。

wework模式起到了一个“创业企业孵化器+企业社交圈”的作用。不少业内专家均看好wework模式的未来发展，并认为定制化和个性化成为写字楼的下一步发展方向：在开发阶段，就根据客户需求提供个性化的物业条件和软性服务，真正发挥写字楼作为第三产业生产资料的核心价值，起到促进第三产业发展平台的作用。业内人士指出，新的市场形势下，以前的那种以销售市场定产品，以销售回现为主的传统写字楼市场模式将会比较困难，类似于wework的新模式在未来会成为主流。

（张圣洁）合肥绿地中心。

合肥华润大厦。

合肥宝能城。

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