“限购时代”商铺投资也要擦亮眼

席卷全国多个城市的楼市收紧调控大潮，让这个10月显得颇不平静。在“最严限购令”下，投资客们对于住宅的热情直接被浇灭。限购不仅直接抑制了需求，而且也让市场对于未来升值不再看好。风向在变。固定资产投资中，原本就具有投资属性的商铺产品正在逐渐受到重视。国家统计局日前发布的今年1~9月份全国商品房销售情况显示，1~9月份，商业营业用房销售面积同比增长19%，销售额同比增长21.7%。9月末，全国商业营业用房待售面积减少45万平方米。之所以商铺投资升温，在于其即使不升值，也能获得较高的租金回报，这是住宅无法比拟的优势。但随着合肥房地产市场近年来不断升级，商铺产品的开发类型也日趋多元化，类型不同、投资属性各异的商铺产品鳞次栉比。哪一款可以带你走向财务自由，哪一款只是看上去很美好，需要擦亮眼。

社区底商最“把稳”

就合肥市场而言，目前的商铺产品主要有三类，一类是专业市场内的商铺，另一类是商业综合体的外街，还有一类就是传统的社区底商。三种品类，选择的标准不尽相同。

对于专业市场来说，最为关键的是市场的运营，以及相关产业的发展前景，近年来因为受到电商的冲击较大，如果您对于相关的行业了解的不够深入，未来的不确定性较大。商业综合体商铺则面临库存巨大的压力。合肥学院房地产研究所副所长凌斌在接受媒体采访时表示，合肥的商业综合体规划过多、过猛了。“我们测算了一下，2015年合肥人均占有商业面积已经达到3个平方，国际标准是1.2个平方，已经远远超标了。”

相比而言，社区底商才是“稳稳的幸福”。社区底商具有投资门槛低，租金收益稳定等特点。但也并不是所有的社区底商都“钱景无忧”。

“人气足”才是硬道理

而同样投资商铺，为何有人赚钱实现财务自由，有人却多年不见收益？商铺所在的区位、地段是造成差别的重要原因。

对于房地产投资来说，“地段”一直被认为是核心要素。对于商铺来说，区位因素更是意义非凡，好地段不仅意味着成熟的商业氛围中，商铺好租，同时升值空间也更具有想象力。

选择商铺时，对于地段的考量，与住宅不尽相同。住宅考虑更多的是教育、医疗、公共设施等配套的完备性，或者未来的完备性，同时更加注重环境，讲究的是舒适。而选择商铺时则需要考虑区域是否已经形成浓厚商业氛围，讲究的是人气。“人流即钱流”，好地段必然能形成繁华的商业氛围，产生商业集聚效应，称之为商圈。

以经开区繁华大道中段为例，虽然不是主城区，但该区域接壤政务区，繁华大道又被称为合肥的“中环线”，区域内聚集了铜冠花园、中环城、国耀花半里等十几个小区，人流密集，已经形成了“中环商圈”，人气火爆，商业氛围浓厚。

配套带来“链条效应”

选择商铺同样注重区域内的配套，但商铺并不像住宅一样，要求具有完备性，而是讲究“品牌店”。因为商铺需要的是配套带来的人流及相关产业，而不是配套本身的功能。

举个例子，一个大型医院的周边，一定会聚集医药、医疗设备、住宿、餐饮等等相关的产业，并自发地形成一个完备的商业生态。一个大型学校周边一定会吸引文体用品、休闲餐饮、教育培训等相关行业前来落位。一个强大的“品牌店”，会吸引一连串的上下游产业链聚集，形成“链条效应”。

在经开区繁华大道中段，已经聚集了安医二附院、合肥市口腔医院等大型医疗配套，合肥海洋世界、阿酋湾欢乐岛、徽园等公共游乐休闲配套，润安公学、合肥世界外国语学校以及朝霞小学、168玫瑰园学校等教育配套。

刘媛媛

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