物业管理有困难社区代表齐建言

□ 记者 舒 俊

近年来，随着城市建设迅速发展，小区物业管理也已初具规模，在促进城市协调发展和构建和谐居民生活环境上发挥着日益重要的作用，然而也出现诸多问题，如有的小区物业公司因长期亏损突然撤走，导致小区管理陷入混乱；一些小区物业公司陷入“公司亏损——降低服务成本——服务质量下降——居民不满——物业费收缴率更低——物业公司严重亏损——居民严重不满”的恶性循环；物业公司从业人员整体素质不高，管理和服务意识不强；业委会形同虚设，难以起到应有作用。去年实施的《黄山市物业管理办法》将物业管理工作职能下沉到社区，规定“区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。”小区物业管理难怎么解决？本期互动时间就邀请几位社区工作者提出建议和对策，供有关部门参考。

张兰英（屯溪区龙山社区）：物业管理跟不上，居民有意见，不愿交物业管理费；收不到物业管理费，物业公司要生存，谈何服务跟上？特别是安置小区的物业管理是个大问题，入住率低，收取的物业管理费都不够物业管理公司正常运营，还谈什么管理？我们这里的几个小区就是这样，出现问题就找社区，我们也思考过如何应对。谁受益谁管理，只有成立自治组织，居民共同参与管理才行，但居民自治需要在小区内找到信誉好、热心为居民服务的人出面。

陈兆气（屯溪区五福街社区）：新开发小区、规范的小区出现一些问题都好解决，难题还是在老旧小区和安置小区。这些小区没有缴纳房屋维修基金，出租户多，房子破旧，附属设施陈旧老化，到哪里引进物业公司？老旧小区靠一点物业费肯定解决不了问题，必须有政策支持。

疏宝珠（黄山区龙西社区）：老旧小区通过“三小”改造后再引进物业公司进行管理。小区物业管理是热点也是难点，最近我们社区有三个小区引进了物业管理公司，解决问题渠道通畅了。比如：中通广场小区在引进物业公司进行管理过程中，对道路、监控、亮化、绿化的维护动用了物业用房的房租，缺口部分由政府通过其它渠道解决。小区引进物业公司管理，一是要得到区、镇及各机关事业单位领导的重视；二是居民自治作用要得到充分发挥，主要是业主委员会作用的发挥；三是居民对交纳物业费意识要增强。这样多方得到保障，物业公司才能生存，服务才能让居民满意。

吴华（屯溪区珠塘社区）：做好小区物业管理工作亟需意识的提高，除业主自身消费素质需提升外，物业公司也可以通过开展一些邻里互动活动，增强和业主之间的沟通，提升服务和责任意识。建议政府能主导安置区（入住率低于50%）物业管理；将物业管理纳入“三小”改造（老旧小区）。

胡玉忠（休宁县横江社区）：现在我们这边小街小巷特别是老旧小区的卫生问题，直接划分到县环卫所，由他们统一管理监督。综合来看，自治管理的住宅小区普遍存在服务水平跟不上的问题。很多小区由业委会出面，找一个负责人和几个清扫人员，这样就算“小区自治管理”了。没有管理合同，拿一本收款收据收取物业费。工作人员达不到专业服务水平，也没有工作合同和保险。出了问题，业主和工作人员双方都难以维权。与专业的物业公司相比，这些仓促到位的工作人员服务水平与专业人士仍有一定差距。建议：有资金的保障才好办事。应确立物业费收缴率第一的理念，破解收费难题。物业公司运作必须以资金为保障，物业费收缴率高，居民才能享受到高质量的服务。提高物业费收缴率不仅是物业公司的任务，也是相关部门、社区、业委会需要共同配合的工作。特别是小区业委会，不仅要监督好物业公司，也要督促好业主，协助做好物业费收缴工作。

叶宏义（屯溪区柏山社区）：建议首先要形成行之有效的制约机制。各级行政主管部门要促使开发商履行责任，做好住宅有关善后工作，如应配备而没有配备的安全设施，健身器材不完备，房屋质量不合格等问题；其次有关部门应合力监督指导物业管理服务。城建、规划、环保、安全、交通、消防、工商、物价等部门形成合力，成立服务质量监督管理机构，加大对物业管理的督查及支持力度；再次应提供便民服务，提升物业服务水平，主动对接水、电、气等部门，实行有偿委托物业代理服务，增加收入；物业在做好公共部位维护管理外，自身可拓展经营服务范围和服务项目，开展保洁、托管、家政、维修等低偿服务；依托社区成立物业、业委会、公安、司法、工商、城管、交警、法院等单位参与的大综治协调组织，授予一定的监督管理权，将物业费交纳纳入法制轨道，提高全体业主物业有偿消费意识，依法选举产生能有效监督协调物业管理服务的业主委员会，其成员在小区公共部位收入（如停车费、广告位）中提取业委会办公经费，依规明确给予相应劳动报酬，调动工作积极性。

记者感言：小区物业管理是一项复杂的系统工程，不是单靠物业管理服务企业和社区居委会就能做好，而是需要居民素质提升、业主自律、物业提升服务水平、政府加强服务监管、社区教育宣传引导、各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成。

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