央行5次降息 多数银行1月起执行 西昌房奴1月20日开始减负

本报资料

今年，央行共进行了5次降息，调整后，央行的5年期以上商业贷款基准利率从年初的6.15%降至目前的4.9%,降幅高达20.33%。从2016年1月1日起，“老房奴”将执行新的贷款利率，也就是说，2015年央行连续5次降息的福利将于2016年起兑现。

对于广大的“房奴”来说，这一利好将为自己“减负”多少?要不要提前还款?家庭理财计划可以作哪些相应调整?就让理财师来为大家算算账吧。

降息：

西昌“房奴”下个月

享受降息

央行分别于2015年3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息，贷款基准利率从6.15%降到了4.9%。对于贷款购房者来说，2015年10月24日后申请房贷的购房者可按最新的4.9%利率(5年至30年)计算。但对于大多数“老房奴”来说，要享受到降息的福利，则要等到2016年的1月1日。

记者从银行了解到，在降息或者加息的情况下，各家银行房贷利率调整方式并不相同，甚至一家银行的不同网点也各有政策。根据银行房贷合同约定，一般会有5种调整方式。即：固定利率、次年1月1日调整、按月调整、按季度调整、按年调整。

“央行去年5次降低了金融机构的基准利率，不过据我了解，目前凉山州绝大多数银行均使用“按年调整”，即一年之内无论利率升降几次，都要到次年的1月1日才能执行最新基准利率。我们农村信用社是采用的浮动利率，也是每年的1月1日执行新的贷款利率。”西昌市农村信用社贷款部客服经理容贤坤介绍说，2016年1月20日就可享受下调后的新贷款利率，也就是说，降息给西昌“房奴”带来的实惠开始兑现了。

算账：  

50万元20年贷款

每月少还300元

容经理说，从降息消息发出以后，他的电话就响个不停，都是咨询贷款利率下调的问题。

“房贷月供的调整主要有两种方式：次月调整和次年调整。房贷族可查询自己与银行签的借款合同，里面有约定采取何种调整方式。”容经理说，按照西昌农村信用对房贷发放的利率调整规定，借款期限在一年以上的，如遇基准利率调整，则按合同约定的浮动比例确定贷款利率，自下年的1月1日执行。

据了解，虽然央行早在2015年的10月底就已经进行了最后一次降息，但是大多数西昌“房奴”与银行在签订房贷合同时，就已默认按年调息，这意味着无论当年利率是升还是降，都要等到第二年1月1日才能执行。也就是说，2016年1月起他们的房贷月供才会开始降低。

贷款基准利率从6.15%降到了4.9%，20%的下调幅度相当可观，那么从下个月开始执行新利率后，能为大家省掉多少利息钱呢，西昌市某国有银行理财师张婷为大家算了笔账：

假设你办理了50万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。那么，同样的房贷，按照调整后的4.9%的利率来算，和调整前6.15%的利率有多大差距？

如果按照今年年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，你将累计还款870133元，月供约3626元。假设年内不再做利率调整的情况下，2016年1月1日起，你的这笔贷款将按最新4.9%的利率标准执行。经过了1年的还款期，其贷款本金剩余约48.8万元，剩余还款期为19年，月供降至约3293元。相比之下，月供压力少了约333元。

需要注意的是，每个借款人的月供变化情况，跟您的贷款本金、贷款期限、所选择的贷款方式、以及已经还款的时间等都有关系，实际情况请以银行计算结构为准。

提醒：

明年可以在银行

打一份新的还款单

“降息后，如果合同约定利率是按照基准浮动的，那么购房者会有所受益。但不是降息了马上调整，还是要从第二年1月开始调整，要以购房合同的条款约定为准。”另有一家国有银行信贷部陈姓客服经理介绍说，基准利率调整后，购房者不明白房贷利率调整的，可以找出购房合同查看。

另外，2015年公积金贷款利率经历了四次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。也就是说，如果本月央行不再进行利率调整，下月开始，纯商业贷款的老房贷族，房屋贷款利率将下降1.25个百分点；而纯公积金贷款的房贷族，贷款利率也将降低1个百分点。

陈经理提醒说，对于2016年1月的还款金额，也有特殊情况存在。由于新贷款基准利率是从2016年1月1日起执行，因此，实际月供中的利息是分段计算的，即2015年12月的利息按照老基准利率计算，1月的利息按照新的基准利率计算。假设贷款扣款日为每月20日，那么1月份月供利息就由去年12月最后11天的利息和今年1月份头20天的利息组成，在这样的情况下，1月的还款额度甚至有可能还会多出几十元，因此在扣款日前最好跟贷款银行进行沟通，查询一下月供金额变化情况，最好在房贷扣款的银行账户多存几百元，以免因扣款不足影响个人信用记录。

他建议，“1月还款前，最好找自己按揭的银行，打一张新的还款计划，这样就可以对接下来的还款金额心中有数了。”如果怕麻烦，也可以是尽量多存点，在扣款日后查询并确认一下当月最新还款额，这样比较保准些。

理财师：

提前还贷不如搞点理财

从往年看，每年年末都会迎来一个提前还贷的小高峰，而今年，央行出台降息政策后，房贷一族还款压力将有所缓解，对于不少打算提前还贷的市民来说又开始纠结了，到底提前还贷划不划算？

降息后，利息总额减少，一部分还贷一族希望能提前还清贷款。但是，提前还贷有可能会交一定比例的违约金。

西昌市农村信用社客服经理，容经理介绍说，该不该提前还贷要根据贷款人的实际情况来看。如果手里有闲钱，而且资金也没有更好的投资渠道，可以考虑提前还贷。根据目前银行执行的房贷政策，如果该套房已还清房贷，以后还有购房需要，再贷款时仍可以享受首套房的利率优惠。但是如果只是部分提前还贷，则以后还要贷款购房的话，要按照二套房政策在基准利率基础上上浮1.1倍。

另外，据容经理介绍西昌农村信用社是不会收取违约金，但是只给客户提供三次提前还款机会，如果三次没还清，剩下部分还是会按照合同期限执行。他建议，市民需要细心了解自己的贷款合同，看合同上是否需要支付违约金和比例。

记者咨询了某国有银行理财师张婷，她认为，央行启动降息通道，外界普遍预期接下来还有降息动作。想提前还贷的房贷族可以缓一缓，如果有好的投资渠道，可以拿这笔资金进行投资。

她建议，想要提前还贷的人，可以将资金用作理财，选个好点的理财产品收益很容易就覆盖房贷利率支出，比如时下流行了P2P平台，或者购买一个银行理财产品收益率也能覆盖房贷率支出。 本报记者 张波

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