确保交易安全严控买卖风险 资金监管让西安二手房交易“无忧”

近年来，随着城市经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，二手房交易也越来越活跃。按照住建部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房【2006】321号），省住建厅、人民银行西安分行、银监会陕西监管局《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（陕建发【2016】107号）和西安市房管局《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》（市房发【2014】142号）等文件精神，自2015年1月1日起，西安市开始对城六区范围内的二手房交易实行资金监管制度，两年来该制度有效地保障了二手房交易的资金安全，维护了消费者的合法权益，取得了实实在在的成效。

但在实际房产交易中，还有一些市民对二手房交易资金监管政策不够了解，存在一定的盲区或误解，特别是有些不良经纪机构，以办理免监管手续为借口，变相收取钱财，不仅让群众多花了冤枉钱，还造成了一定的资金风险。对此西安市房产交易管理中心有关工作人员就市民关心的问题进行了解答。

问题一  二手房交易监管制度的初衷是什么？

答：实施二手房交易资金监管制度，是为了给市民构建一个“高效、便捷、安全”的交易服务平台，改变二手房交易原有的付款方式，使房屋交易资金在政府服务机构的监管下运行，旨在从根本上解决交易双方信息不对称和不信任的状态，确保房屋交易资金安全，既保证卖方能全额收到房款，也可保障买方在付款后及时领到房产证，实现“钱、房两清”，从而保证买卖双方合法权益。

其次，二手房交易过程中出现很多不良现象，例如虚假宣传、哄抬房价、乱收服务费、诱骗消费者、伪造证明等违法违规行为，给房地产市场和消费者带来严重困扰。推行二手房交易资金制度可遏制这些不法行为，促进房地产市场健康。

问题二  对于房屋买卖双方来说，交易资金监管的好处有哪些？

答：由于买卖双方在二手房的交易过程中不能真正实现“钱、房两清”，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款 ”的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的一段时间才能办理房屋产权转移登记手续，在这期间的二手房交易资金没有监管，资金安全存在极大的隐患，而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾，防范二手房交易风险，从根本上解决二手房交易资金安全问题。

另外，中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的发生。

问题三  交易保证机构如何保证资金安全？

答：资金监管是为规范二手房市场、保障交易安全采取的有力措施，西安市置诚资产管理有限公司（以下简称“交易保证机构”）作为由西安市房产交易管理中心设立的专门从事二手房交易资金监管的交易保证机构，站在一个中立的第三方角度来开展此项业务，交易保证机构与银行合作，共同进行资金监管，做到“双保险”。

交易保证机构开设“存量房客户交易结算资金专用账户”（以下简称“专用账户”），由买卖双方与交易保证机构共同签订《二手房交易结算资金监管协议》，交易资金由协议约定的买方将交易资金转入专用账户，转移登记完成后再由专用账户转入卖方账户。

若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方账户，二手房交易监管资金只有买卖双方当事人确认后才能进行存、取款，任何一方不得私自支取，从而切实保障了交易资金的安全。

而中介机构则不可以监管交易资金。

问题四  办理资金监管需要哪些材料？

答：办理资金监管需要以下资料：1.资金监管申请表；2.交易双方身份证明；3.房屋所有权证或不动产权证书；4.二手房买卖合同；5.委托他人代办的，提供经公证的委托书。

问题五  哪些情况可申请免除资金监管？

答：以下这些情况可免除资金监管：

（1）直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的；

（2）2015年1月1日前房款已结清且有银行转账流水的；

（3）2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，可凭由买方提交的户口迁入证明（户口本）或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理；

（4）因卖方再次购买新房急需资金，可出具购买新房认购协议、首付款或全款支付的银行转账凭证等票据；

（5）卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，可出具病历或诊断书、缴费记录及其他相关证明；

（6）卖方（或其直系亲属）因出国留学急需用钱的，可出具护照、签证及相关证明。

其中（1）-（2）在各交易大厅办理，（3）-（6）在西大街205室办理。

问题六  申请资金监管或免除资金监管有费用吗？

答：申请资金监管或免除资金监管是免费服务，均不收取任何费用。请广大群众不要受个别不良机构或人员的误导，向其支付所谓的“手续费”。交易资金在监管期间产生的利息按照银行当期活期储蓄利率计算，如果交易成功，连同房款一起支付给卖房人；如果交易没有达成，则连同房款一起退给买房人。

问题七  因房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的该如何退回交易资金？

答：因该房屋不具备登记条件登记机构予以退件的，买卖双方或买方单方填写《监管协议撤销申请表》申请撤销手续，预留买方收款信息，交易保证机构根据《二手房交易结算资金监管协议》约定将交易资金划入买方预留账户；买卖双方约定终止交易的，由买卖双方当事人共同到各交易大厅资金监管窗口办理监管解除手续，交易保证机构根据《二手房交易结算资金监管协议》约定将交易资金划入买方预留账户。解除资金监管不收取任何费用。

问题八  房地产经纪机构不得有的行为有哪些？

答：选择房地产经纪机构，要注意查验经纪机构是否在房地产主管部门登记备案。可登录西安市房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）通过以下路径查询：网上办事—信息查询—房地产经纪机构备案证明。输入关键字即可查询。

房地产经纪机构不得有以下行为，包括：未取得《西安市房地产经纪机构备案证明》的擅自从事房地产经纪业务；违规收取购房首付款；侵占、挪用房地产交易资金;为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；未经当事人同意，擅自通过网签系统签订委托合同、买卖合同；未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人；对交易当事人隐瞒真实的房价交易信息；泄露或不当使用客户信息；低价收进高价卖出（租）房屋赚取差价；利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务行为，或虽取得相关金融资质，但违规开展相关金融业务等行为。

提醒   二手房交易资金只能存到这些银行账户上

据西安市房产交易管理中心有关工作人员介绍，目前有些中介机构打着代办监管资金的幌子，在收取交易双方的交易钱款后，存在了非银行监管账户上，存在一定的安全隐患和交易风险。该工作人员提醒，二手房交易资金只能交存到以下18家银行网点的专用账户上，在存钱时，应认真予以核对确认。

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