夫妻单方卖房 是否有效

问：芜湖市出租车司机李师傅，老家是乡下的，去年李师傅在市里某安置小区向张某购买了一套安置房，双方签订了《房屋转让协议》。协议约定，张某将该套房屋以36万元的价格卖与李师傅，因该套房屋的所有权证和国有土地使用权证尚在办理之中，无法办理过户手续。张某要求李师傅先付房款15万元，在其取得“两证”后，三天之内李师傅付清房屋余款，张某负责办理过户手续，双方还在协议中约定了违约责任。半年后该套房屋因地理位置较好，升值很快，张某此时也取得了登记在其名下的土地使用权证和房屋所有权证，却不愿继续履行《房屋转让协议》，声称房屋是夫妻共有财产，自己是瞒着老婆出卖房屋的，现在他老婆不同意出卖该套房屋。为此李师傅很愤怒。请问：李师傅能否向法院起诉要求张某继续履行合同。

答：李师傅与张某签订的《房屋转让协议》合法有效，双方均应按约履行。但现在问题的焦点是张某认为该套房屋是夫妻共有财产，向李师傅出卖时没有告知其妻子，没有征得妻子的同意，现在妻子不同意出卖该套房屋，自己的出卖行为应该是无效的。本案中双方当事人买卖的标的是房屋，系不动产，且该套房屋为张某与其妻子共同共有，张某的处分权受到限制，张某在出卖这套房屋时应征得妻子同意，否则构成无权处分。根据我国《物权法》、《合同法》等相关法律法规规定，无权处分的行为，事后须取得权利人的追认，如得不到追认，则处分行为无效。故，本案从表面上看，似乎张某的理由于法有据，无需继续履行《房屋转让协议》。实则不然，本案有其特殊性，即该套房屋的两共有人系合法的夫妻关系，夫妻朝夕相处，无话不说。通常情况下，夫妻在处分较大财产时都是协商一致的，李师傅对张某的代为处分行为有合理的信赖利益。因此，从维护社会诚信和保护善意相对人的角度来说，本案应认定张某的处分行为系有权处分。如张某坚决不履行《房屋转让协议》,李师傅可以向法院起诉要求张某继续履行合同。在此提醒各位，签订合同是一项严肃的法律行为，一定要慎重。但任何事都讲究一个诚信，法律更是如此。□  在线律师 田小龙 华伟

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