擅售共有房产无效

外祖父（外公）死后留有房产，姨娘方某以姨侄卫某被判刑，正在监狱服刑无代位继承权为由，擅自将房产出售，姨侄知晓后，委托亲属诉至法院依法行使代位继承权。近日，全椒县人民法院审结这起房屋所有权确认纠纷案。依法判决死者牟某遗留坐落于全椒县某镇街道的三间房屋属于原告卫某和被告方某共同共有，被告方某与被告江某买卖房屋行为无效。

原告卫某因年轻气盛在一次替人“出头”中致伤他人被判刑在合肥某监狱服刑。卫某外祖父牟某生育两女。长女即卫某的母亲，次女方某（年少时即随母改嫁至方姓人家后改姓）。卫某及母亲一家和外祖父共居一处相依为命。1991年卫某母亲因病去世。方某经常来探望照顾生父牟某直至寿终正寝。牟某去世后，遗留位于全椒县某镇街道三间砖瓦结构房屋。方某未经卫某同意，擅自将该房屋售给江某。卫某得知后，心急如焚，在求教管教狱警后依法委托堂姐具状将方某和江某告上法庭，要求依法确认自己对外祖父牟某遗留的三间房屋，享有代位继承权，判令方某与江某房屋买卖行为无效。

庭审中，方某认为，尽管自己随母改嫁至他人家，且已改姓，但自己经常回生父处探望和照料。尤其是卫某母亲病故后，更是常住父家，尽了一个女儿对父亲的赡养义务，使父在有生之年能颐养天年，走完人生。其是唯一女儿，理所当然继承生父留下的遗产。卫某系犯人正在监狱里服刑，作为已限制人身自由的服刑人员，没有什么继承权，更谈不上有代位继承权。请求判令其父死后遗留的三间房屋归己所有，驳回卫某要求代位继承外祖父牟某房屋的诉求。

江某辩称，其花钱购买方某三间房屋合理、合法，无可非议。其也不知方某姨侄卫某判刑入狱还可代母继承该房屋。如判决其与方某房屋买卖行为无效，那么被告方某必须立即退还其购房款并赔偿损失。请求法院合并审理此案。

法院认为，卫某系死者牟某外孙，其母先于牟某死亡，且无杀害、遗弃、虐待被继承人（牟某）和为争遗产杀害其他继承人等丧失继承权的情形。卫某虽入狱服刑，但其并无对外祖父牟某及其母亲构成伤害等丧失继承权的犯罪行为。同时，依法服刑人员仍然享有民事权利。故卫某要求对外祖父牟某遗留的三间房屋行使代位继承权和判令房屋买卖行为无效的诉求，符合法律规定。

方某系死者牟某女儿，对上述房屋亦依法享有继承权。牟某遗留的房屋在尚未分割前，属于共同共有关系。即为卫某和方某的共同财产。方某在共同共有关系存续期间未经卫某同意，将三间房屋出售给江某，侵害了卫某的合法权益，因此卖房行为无效，方某辩称卫某系服刑人员无继承权和代位继承权等理由与法相悖，不予支持。江某要求方某退还购房款并认偿损失且合并审理等理由，属于另一法律关系，不适用合并审理。可另行起诉。法院遂依法作出上述判决。

·开磊·

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