对话 如何应对2018年乐山楼市格局之变？

牛冠华近影■ 记者 倪珉 文/图

据统计，中心城区2018年所有在售、待售、清售以及前期筹备的项目多达43个，其中，城北板块7个项目、城西板块（青江、苏稽）17个项目、新城区10个项目、城南片区4个项目、城东片区4个项目、老城区板块1个项目。楼市新盘“遍地开花”，其中，城西板块的青江片区、城北片区、新城区的楼盘仍是楼市主力军，新盘数量占据半数以上。同时，碧桂园、恒大、富力纷纷落子布局于乐山，发展势头渐强。

本期，记者邀请到电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华，共话乐山楼市2018年格局之变。

影响

核心观点 正面效应更为明显

记者：首先，关注外来品牌大举进军乐山楼市的市场反应。你觉得这些大牌开发商进驻乐山后，会产生怎样的影响？

牛冠华：主要有两方面的影响。首先，影响城市建设。大型房企涉及的项目开发将有助于城市建设的多元化发展和城市建设品质的提高。其次，会使楼市竞争更加激烈。竞争促进本土房地产企业加强提升核心竞争力，有助于乐山房地产市场成熟。总的来说，外来品牌房地产企业进军乐山楼市正面效应更为明显。

当然，外来房企和本地房企之间不能绝对地说谁压谁，还是要结合开发运管能力、专业操盘能力来研判，任何一个房地产市场都不是你死我活的“零和游戏”。一方面，碧桂园与县城能级的开发商竞争，无论从专业、知名度、品控、融资成本方面还是资金实力方面，都有绝对优势。在房地产界，碧桂园素来有“三四线之王”之称。以前中海、万科、龙湖等知名房企深耕一二线城市的时候，碧桂园就开始在一二线城市周边以及三四线城市拿地。碧桂园如今在县级市场拿地和其一贯以来的策略、房地产市场的变化、政策导向、中国城镇化进程、房地产商追求更多效益、抢占规模红利等多重因素都有关系。另一方面，外来房企进驻对本地房企产生一定冲击，但作为土生土长的本地房地产品牌企业，与一线地产品牌企业相比，优势和劣势都是相对的。本地房企和外来品牌相比最突出的优势就是对本地市场比较熟悉，包括熟悉本土的消费习惯，更有利于产品的研发；在资源整合上有优势，包括融资能力、合作模式等多个方面。这样来看，本地企业发展空间还是很大的。作为相对独立的四五线市场，外部来的毕竟就几个，项目是有选择地在做。

改变

核心观点 自我挖掘 避其锋芒

记者：面对外部一二线房企的进驻，你觉得乐山本土开发商应该如何应对？

牛冠华：面对“冲击”，本地房企只有努力提高产品的专业化水平，走品牌化、产业化道路，深研产品，精准定位，引进有一定品牌强度的合作方，借力打力才能站稳脚跟，树立起行业标杆。外来一线品牌房地产企业的到来对本土企业来说既是机遇也是挑战。作为本地房企，可从两方面努力：一是自我挖掘，寻找自身优势，根据自己的实际情况借鉴外部经验，寻找突破口。二是避其锋芒，寻求差异化发展，走蓝海战略。本土房企可以把目光投向大开发商尚未顾及的区域和细分市场，苦练内功。

后市

核心观点 继续优化去库存

记者：对于2018年接下来的市场走势，你作何判断？面对庞大的市场供应量，乐山房价会出现波动吗？为什么？

牛冠华：宏观上，继续贯彻房住不炒的定位，调控不放松，但会因城施策，中国房地产不会崩盘，特别是三四线城市，我觉得2018年应该还有一波向上的补涨行情。微观上，2017年乐山楼市从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，供应结构优化，调控效果逐步显现，库存去化明显，目前市场供求关系是偏良性的，短期的波动不会太大。

究其原因，首先，目前的政策基调在去库存方面是分类调控，因城因地施策，重点解决三四五线城市房地产库存过多问题。其次，中央一直强调促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。第三，支持合理自住购房，这部分客户在一线城市也不是调控对象。同时，目前乐山的供求比是0.9，较为平衡，市场风险不大。针对第一点，承认城市间存在差异，应分类调控，因城施策，2017年重点任务是三四线城市去库存，因此我们看到今年三四线城市房价上升较大。针对第二点，房住不炒，长效机制，抑制资产泡沫，防止房价暴涨暴跌，其目的都是为了促进房地产市场平稳健康发展，今年上半年房地产发展形势较为平稳。针对第三点，我们的确也能看到，今年对首套房的支持力度依然比较大。

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