调控下，购房最好一步到位

日前，多地“国五条细则”已经落地，二套房首付及贷款利率政策，都有可能继续加码调控的可能。比如，北京市政府4月7日已发布通知，将二套房公积金贷款首付比例首次提至70%。这样，误伤的将是换房需求强烈的首次改善型买家（以下简称“首改”）。他们将继续为“限购”、“限贷”政策埋单，承受着“有房不能买”的煎熬，更承担着沉重的首付和税费压力。

案例：

当年首套小户型买家现无力换房

在IT企业上班的李先生，在2009年买下了铁牛广场附近一套65平米的小两房单位，总价大约28万元，这也是他人生当中的第一套房。“当时选择这么一套小房子，完全是因为便宜。”据李先生介绍，当时刚毕业没两年，纯粹是为了省笔首付款、不想太拖累父母，所以选择了小两房，其中一个最小的房间也就8、9平方米。

不过，几年后的今天，这个决定似乎有些“失算”。前年底，李先生和太太喜得千金，加上从老家过来帮忙的岳父母，一家5口只能逼仄在狭小的空间里。李先生戏称自己家“尿盆和锅碗齐飞”，房子不够住已经成为家庭面临的最大问题。

但随着近几年二手房房价疯涨，目前房价已经超过了当初买房时的3倍，并且根据政策，李先生要换房，还得承受高达六成的首付款和1.1倍利率，着实令他头痛不已。“现在在小区内3房起步价70万~80万，六成首付就要40万~50万，我们两夫妻不吃不喝不用钱，都要存5~6年的钱才买得起，何况现在上有老下有小，完全没有可能承受得了。”

市场：

“首付门槛”让改善型买家很受伤

与李先生类似，由于第一套房屋不再满足需求而换房的人不在少数。这些被称为“首改客”的买家，在购房套数上属于第二套，但其刚性需求的购房动机，甚至更加迫切于首次置业买家。但与首次置业买家相比，首改买家显然被房地产调控政策误伤。最普遍的情况是，因为房价和首付成数的水涨船高，高高在上的“改善门槛”几乎断绝了这部分买家改善的想法。

笔者日前走访涪城板块发现，目前二套房购房成本与首套房相差巨大。以一套70万的小三房为例，首次置业首付为21万，但是二套房首付则为42万，首付成本翻了一番。

支招：

调控下要改变梯度消费观念

这两年像李先生这样的改善型买家不在少数，除了要对抗不断攀升的房价，还要追得上高高在上的CPI，以及不断加码的房地产调控政策。

有中介业人士建议，由于买房名额受限，再加上首套房和二套房购房成本相差大，买家必须改变“梯度消费”观念。在“限购令”、“限贷令”等政策作用下，购房权、贷款权等都很珍贵。建议买家根据自身资金情况，尽量考虑得周全一些，购置能够长期拥有而且具备升值空间的住宅。

支招：尽量选环境好配套成熟地段

此外，专家还建议，首次或首改置业要充分考虑交通、教育、医疗等条件，珍惜第一次置业的机会，除了居住面积要一步到位外，还要力争做到环境和配套资源的一步到位。“这两年也不乏这样的个案，虽然本身居住物业的面积已经足够，但因为子女教育、父母医疗、改善交通等因素，选择二次置业。”

首改买家通过数年的积累，资金实力已经大大提升。而此时购房，无非是想改善居住品质，比如换面积、楼盘档次，或者换地段、换学位房等。因此应根据自身的需求，结合自己的资金能力，尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。

一步到位具体而言，买家需要充分考虑房屋的大小、布局、小区园林是否适合自己和家人的居住需求；另外，可以综合考虑小区周边环境，比如是否方便上班、是否临近幼儿园、小学和中学、是否有医院、是否有公园等，这些都将直接影响买家入住后的长期居住体验。对此，中介建议“首改”买家不妨选择城南新区，该板块属于物业腾飞阶段，配套越来越成熟。据了解，板块内以海赋长兴、神州南都、绵阳CBD万达广场为代表的项目，具备丰富的家庭型产品，拥有较好市政配套资源。

（耳东）

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