房贷收紧延伸，额度少得可怜

近两年二手房政策较少出台，市场主要受房贷利率上浮影响。

□Text/记者易柳燕罗媛云Photo/何俊涛

随着“房住不炒”的概念深入，全国不少城市不仅在购买新房层面严格，连二手房房贷政策也出现了收紧的现象，房贷利率多次上浮，贷款额度持续减少，审批环节也有愈发严格之势头。这些政策，造成二手房购房者买房成本激增，一定程度上对二手房买卖行业造成冲击。那么，在柳州，二手房市场又是怎样的局面呢？

政策

交易限制较少，行业规范加强

从2017年9月开始，楼市迎接来了新一轮的密集调控，不少城市实施了限售政策。限售即购买的住房需取得不动产证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。这一政策，柳州去年11月4日出台的新政也有规定。

近日，记者对柳州市多家二手中介公司进行了走访。不少二手房中介人员表示，不同于一手房目前的严格限制，在柳州二手房交易上，政策较从前尚无过多变化。对卖方而言，影响较大的依旧是“取得房产证两年以上的房子才能再次进入二手房市场交易”的政策。据了解，目前柳州从交房到拿到房产证一般需要两年时间，再加上两年的限制政策，新房至少要经过四年才能进入二手房市场流通，若算上交房前的开发期，流入市场的房源年份都已不低。2016年下半年起至今是柳州楼市优质新房的井喷期，而该阶段的房源目前都暂时无法进入二手房市场。

另外，据柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升透露，今年以来，不少城市在二手房价格上实施了交易“三价合一”（见文末解释）的政策，如果该政策落地到柳州，也会让业内的生存状况更为严峻。此外，据了解，现在柳州市各个相关部门对二手房中介机构的规范检查执行得十分严格，对二手房交易各环节合规性管理较为谨慎，此举能保持二手房交易市场的井然秩序，也会在过渡期对部分二手房交易的促成上产生影响。

银行

贷款利率上浮，审核更加严格

与在政策层面政府致力于规范交易环节不同，随着银行额度的收紧，不仅新房购买成本激增，二手房贷款同样也进入了步履维艰的境地。

记者从二手房交易机构以及部分银行获悉，目前柳州二手房房贷利率政策依旧与一手房房贷利率政策一致。但银行会针对不同房屋情况，以及贷款人的背景状况，对贷款人的贷款利率进行不同程度的上浮。不仅如此，在贷款审批上，银行愈发严格。广西百度房地产经纪有限责任公司区域总经理李志能透露，有的银行已经没有二手房贷款额度，而其他银行所预备给二手房贷款的额度也相对较少，大多数贷款额度还是流向一手房市场。此外，在审核上，银行审核条件也逐渐严格，例如，会考虑房源楼层、质量、房龄等因素来调增利率或者直接拒贷。

首付方面，虽然银行对一二手房首付和利率基本一致，但因为二手房存在折旧问题，往往银行层面给出的贷款额度相对较低。从银行方面了解到，在首付问题上，二手房与新房的计算方式略有不同，即按银行贷款时的评估价支付首付款和签发贷款金额，一般来说购房者实际需要准备的首付数额会增大。例如，所购商品房约定成交价100万元，而银行估值只有80万元，按首套房首付比例20%计算，银行只提供80-80×20%=64万元贷款，即购房者实际要支付100-64=36万元首付款，而并非100万元的两成首付20万元。36万元首付款实际已经超过三成首付比例。

市场

学区房源吃香，区域稀缺随后

都说背靠大树好乘凉，学区似乎就是房子背后最“阴凉”的大树。所以，不少有孩子读书的购房者都将眼光瞄准一些优质学区周边的二手房。

广西百度房地产经纪有限责任公司总经理左斌表示，在二手房市场里中，销量最好的房源就是名校学区房，基本上只要有类似的房源出售，哪怕价格偏高，也会在短时间内出现买家将其收入囊中。

不仅如此，记者还了解到一些购房者在孩子结束名校教育之后迅速又会将房子卖掉。因此，二手房市场里，学区房被来回转手的情况亦不在少数。此外，近几年由于政府政策引导各中小学开始实行集团化办校模式，优质学校不再集中，区域内名校分校增加，因此，挂上名校分校区的学区二手房价格也因此出现了水涨船高的现象。加上柳州市学区划分一年一变，不少原来是普通学区的房源，划入名校学区后，二手房价格出现了增长。

据业内人士分析，除了学区，区域有无新盘也是决定部分片区二手房市场价格的因素之一。例如城中区、柳北区的部分片区，近年来极少有新盘推出，供应不足，不少购房者将目光投至二手市场，“僧多粥少”引发了“物以稀为贵”，所以片区二手房价格相对较高。

全国其他城市二手房政策一览（部分）

城市政策长沙市区（含望城区、高新区）、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%，非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%宁波宁波奉化区和杭州湾新区要求新购住房取得不动产证书满2年后方可转让成都在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须得不动产证书满3年后方可转让杭州企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，须满3年以上才能上市交易北京企业购买的住房须满3年以上才能上市交易南宁企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建是商品住房和二手住房）的，须取得不动产证书满2年后方可转让

名词解释

三价合一：就是二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

（统筹：易柳燕）

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