房东别任性 收取购房定金后“毁约”成本有点高

当房东在签了协议、收取购房定金之后，临时变卦不愿意继续出售房屋，并提出愿意双倍返还定金并解除合约时，却遭到了购房者的拒绝。协议约定的这套房子，卖与不卖已经不再是房东单方面能说了算的。

周转资金 迫不得已变卖家中唯一住房

“一年前家里面发生了一些事情，需要一笔资金进行周转，当时唯一能够想到的就是把这套房子卖了。”家住达城南城的市民周先生向本报讲述了自己的故事。周先生吸了一口烟说，在和家人商量之后自己便将现在所住的房子挂在了附近的二手房中介进行售卖。

说来也快，不到一个月周先生的房子就被陈某相中。在几番讨价还价后，双方达成买卖协议，并在中介公司的帮助下签了购房协议。据周先生介绍，合同约定购房者陈某在签订合同之日向周先生支付3万元定金，如陈某违约该3万元定金不予退还，相反如周先生违约则需向陈某双倍返还定金。

“签完合同没多久，家里的资金问题解决了，同时也考虑到这套房子是家里面唯一的住房，所以就有点不想卖了。”说到这里周先生显得有些不好意思，“刚开始确实也不好开口，但这个时候还没有办理过户手续，况且我愿意双倍返还定金，希望解除合同，没想到他不同意。”

“定金”性质有差别

违约不等于解约

周先生愿意承担违约赔付陈某6万元，陈某坚持按照合同约定继续履行房屋的交易，双方多次沟通未果。近日，四川虹信律师事务所的李威律师，就这起房屋买卖合同纠纷进行了专业解读并给出了意见。

李威律师表示，定金是一种担保方式，根据性质不同，可以划分为违约定金、解约定金等类型。房主周先生提出的“以双倍返还定金为代价而解除买卖合同”的方案能否依法实现，取决于双方约定的定金性质。

李威律师还介绍，如果将双方约定的定金条款性质认定为解约定金这一种类型，即属于担保法司法解释规定的“定金交付后，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除合同”，则周先生的方案依法可以实现，反之则不可以。李威律师也指出，按照目前的司法实践，除非定金条款中明确规定合同解除或者定金的解约定金性质，否则定金一般应理解为违约定金。而结合房东周先生和购房者陈某约定的定金，其性质应属违约定金，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

律师建议：

“定金性质”应提前约定

此外，李威律师还提醒市民在进行二手房交易的时候，一方面，在起草房屋合约时，可以引入“解约定金”这一概念，即卖方可以以双倍返还定金为代价而解除买卖合同；另一方面，虽然解约定金赋予签约双方对合同的任意解除权，但并不意味着一方可以“任性”地解除合同。因为权利不得滥用，合同各方行使合同解除权时都应当遵循诚实信用原则。

（本报记者杜晓辉）

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