刚需是楼市健康发展的“基石”

在网络上，“基石”这个词最近很热门。如果要说楼市发展到今天，“刚需”是不可动摇的基石，恐怕没几个人会反对。

刚需，楼市发展基石

8月18日，芜湖一家楼盘举办“购房节”活动。说是“购房节”，说白了就是降价促销。降的幅度有多大？开发企业自己没明说。但是知情人士说，该楼盘8、9号楼前年和去年卖，起步价是接近6000元，这次虽然不是8、9号楼，但是起步价直接降到了4800元。

“购房节”反响怎么样？好的不得了。一度卖不动的SOHO公寓，200多套，一下子认购出去接近100套。在今年库存压顶的市场环境下，这一成绩着实让不少同行眼红。

这就是刚需的力量。楼市成交清淡，并不是市场没有需求，而是许多房子“高高在上”，让真正需要买房子的老百姓买不起。而这次“购房节”的房源，面积普遍在50平方米左右，且大多年底就交房，单价现在也降下来了。刚需消费一下子就得到了释放。

网上房地产数据显示：刚刚过去的7月，芜湖住宅销售套数前10名的楼盘，8个属于刚需置业项目。具体来说，就是套内50-80平方米，总价40-50万元的产品最受购房者喜爱；套内面积80-120平方米，总价在45万-65万元之间的产品位列第二。

一位政府人士对记者说，刚需和刚改（改善型需求）是当前市场的主流，总价低、功能齐全、符合市场需求的房子依然受欢迎。“芜湖是一个快速发展的城市，刚需还会不断涌现。各家房企应该认清形势，合理制定价格和营销策略，适应市场。”

业内人士说，从去年开始，大家就发现，在这个市场，“耍大牌”不管用了。甭管你宣传自己的品质和配套多么多么高，老百姓都不买账。“刚需消费者的购买力是有限的。再天花乱坠地吹牛，大家没那么多钱也买不起啊！”

这种形势下面，需要企业怎么来迎合刚需？首当其冲，当然就是加大促销优惠和转型的力度。数据显示，今年上半年，芜湖市区住宅销售均价为5330元/平方米，同比下降了4.7%。这一方面，是因为三山区、城东新区的中低价房源上市，另一方面，也证明了各家企业纷纷降价促销。而业内人士普遍预计，真正的降价潮还没来到，但是不远了。

与此同时，单纯的促销还不够。为企业和楼盘塑造良好的品牌同样必不可少。刚刚过去的7月住宅销售榜单上，深耕芜湖十多年的伟星，有3个楼盘上榜，包括金域国际、幸福里和金域华府。不得不感叹“住在芜湖，住在伟星”的品牌力量。同时，其他上榜的企业，包括万科、柏庄、苏宁环球、碧桂园等企业，也都是在芜湖老百姓之中，通过多年努力，树立了良好的形象。

棚改，释放刚性需求

在政府层面，今年以来也在积极调动和释放刚性需求。包括公积金政策微调，以及高校生购房政策的补贴等。

尤其引人注目的是，今年以来，芜湖市棚户区改造的加速。芜湖市将棚户区改造列入市政府重点工作任务，确立了“以成片改造整合土地资源，以土地出让保障改造资金，以组团开发提升城市形象，以市场化安置满足群众多样化需求，实现规划、征收、安置、资金之间良性循环”的总体思路，充分发挥棚改综合效应。

《芜湖市棚户区改造规划（2013-2017年）》及时编制，纳入规划的各类棚户区建筑面积约900万平方米。其中，2014年计划改造290万平方米、24593户。截至6月底，已完成棚户区改造近200万平方米、14755户，分别占年度计划的69%和60%。

市房地产协会人士指出，棚改与房地产市场的联动效应，将会逐渐显现。据悉，芜湖市政府为了鼓励和支持棚改居民购买商品房，制定优惠政策：对棚户区改造中选择货币补偿的被征收人，在签订协议后6个月以内（含6个月）购买新建普通商品住房的，给予其应缴契税（是指购房总款超出货币补偿安置款部分）100%补助；在签订补偿协议后6个月至12个月以内（含12个月）购买新建普通商品住房的，给予应缴契税50%补助。集体土地上房屋征收安置，比照国有土地上房屋征收享受契税免征和补助政策。

房协相关人士表示：“当前芜湖处于城镇化、工业化快速发展期，棚户区改造进程加快，芜湖城市集聚力将不断增强，房地产开发企业投资将保持平稳增长。我们将统筹兼顾棚户区改造和房地产开发，进一步规范市区城市规划建设，加快房地产业转型升级，积极支持合理住房消费。”

据悉，目前已经有33家房地产开发企业和35个品牌楼盘参加到了棚改商品房团购活动中来。

一家房企营销负责人对记者说，城镇化的加速，刚性需求的释放，将会成为未来芜湖楼市发展的动力，也是企业深耕芜湖的信心源泉。

记者 王舒力 文 赵亚玲 摄

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