“红头文件”解除合同无效

在房屋租赁合同履行中，一方以所签订合同不符合主管机关下发的“红头文件”规定，书面通知对方要求解除合同，被诉至法院。近日，全椒县人民法院审结这起房屋租赁合同纠纷案件。依法判决被告全椒某公司继续履行与原告马某2013年9月7日签订的《某公司（商场）地下家具城租赁合同》。

全椒县工商户马某租赁全椒县某公司（以下简称某公司）所有的某商场地下室房屋经营家具，双方形成租赁合同关系已17年。马某遵纪守法，未闹过矛盾，未拖欠过房租，双方关系一直比较融洽。 2013年9月7日，马某与某公司协商一致，签订了一份《某公司（商场）地下家具城租赁合同》，约定租赁期限为5年。双方均在租赁合同上签字盖章。马某依约当场支付第一年租金7.5万元。然而，世事难料，就在租赁合同履行中，某公司突然变卦，同年11月11日给马某发来一份书面紧急通知，要求立即与马某解除租赁合同。并令马某于当月20日前搬出租赁房屋内全部商品家具及物品，让出所有租赁场地。马某感到“丈二和尚摸不着头脑”，遂找某公司了解具体情况，却始终未给出解除租赁合同的真正理由。无奈之下，马某具状递交法院，要求依法判决某公司单方解除房屋租赁合同行为无效；并继续履行与其2013年9月7日签订的房屋租赁合同。

然而庭审中某公司辩称：马某所诉基本属实。但后来发现其主管机关对房屋租赁有“红头文件”即《全椒县某局联合文件》。明确规定所属单位租赁房屋必须面向市场，一律实行公开挂牌竞价招租。且商业经营房屋租赁合同期限不得超过3年。某公司与马某续签的5年期合同，超越了该“红头文件”的规定，因此，要求解除与马某的房屋租赁合同。

法院认为，马某与某公司签订的《某公司（商场）地下家具城租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，合法有效。双方均应按租赁合同约定履行。原告履行了租赁合同约定的义务，并支付了房屋租金，未出现违约而导致双方签订的房屋租赁合同解除的情形。因此对马某要求继续履行房屋租赁合同的诉请予以支持。因目前正在清理过去的一些“红头文件”，故该“红头文件”并不能作为某公司解除房屋租赁合同的依据。且某公司在出租涉案房屋给马某时并未出示该份文件，又因该“红头文件”仅系某公司系统内部文件，也是某公司事后发现，对双方签订的房屋租赁合同无法律约束力。遂依法作出上述判决。

·开磊·

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